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Autoren: RA Frank Dohrmann, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Bottrop | RA Stefan Specks, Düsseldorf | RA Liubov Zelinskij-Zunik, München

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Gerichtsvollzieher muss vor Einstellung der Zwangsvollstreckung aus einem unklaren Vollstreckungstitel zur Räumung einer Wohnung zunächst versuchen, den Vollstreckungsinhalt durch Auslegung zu ermitteln; §§ 766, 885 Abs. 1 ZPO

BGH Karlsruhe, AZ: I ZB 61/12, 11.04.2013

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Ein Titel, dessen Inhalt auch durch Auslegung vom Vollstreckungsorgan nicht ermittelt werden kann, kann nicht Grundlage von Zwangsvollstreckungsmaßnahmen sein (vgl. OLG Hamm, MDR 1983, 849). In einem solchen Fall muss der Gläubiger die Reichweite des Titels durch eine Feststellungsklage klären.

Soweit sich Unklarheiten ergeben, welche Teile der Räumlichkeiten und Bauteile zu dem zu räumenden Grundstück gehören, muss der Gerichtsvollzieher als Vollstreckungsorgan klären, welche Gebäudeteile dem Hausgrundstück zuzuordnen sind. Sollte dies anhand der Örtlichkeiten nicht ohne weiteres möglich sein, muss der Gerichtsvollzieher sich mit allgemein zugänglichen Hilfsmitteln - etwa Bauplänen - vergewissern, welche Räumlichkeiten und Flächen zum Gebäude gehören. Kann der Gerichtsvollzieher ohne sachkundige Unterstützung die Frage nicht klären, muss er, wie sonst auch bei der Räumung selbst, Hilfspersonen hinzuziehen.

Der Umstand, dass der Termin zur Zwangsräumung verstrichen ist, macht die Erinnerung nicht unzulässig. Das Rechtsschutzbedürfnis für die Erinnerung nach § 766 ZPO gegen Maßnahmen des Gerichtsvollziehers nach § 885 Abs. 1 ZPO besteht regelmäßig solange, bis die Zwangsvollstreckung beendet ist.

Mit der Erinnerung können nur Anträge, Einwendungen und Erinnerungen geltend gemacht werden, die die Art und Weise der Zwangsvollstreckung oder das bei ihr vom Gerichtsvollzieher zu beobachtende Verfahren betreffen. Dagegen können mit der Erinnerung keine materiellrechtlichen Einwendungen gegen den durch den Vollstreckungstitel rechtskräftig zuerkannten Anspruch geltend gemacht werden.

Mit der Erinnerung können die Schuldner ferner nur Verstöße gegen das Vollstreckungsrecht geltend machen, die sie selbst beschweren. Daran fehlt es, wenn die Schuldner eine Beeinträchtigung durch die Herausgabevollstreckung aus dem Recht eines Dritten ableiten.

Kommentar von RA Frank Dohrmann, Bottrop:

Der BGH hatte über einen in der Praxis häufig auftretenden Fall zu entscheiden, ob eine Zwangsvollstreckung zulässig ist, wenn ein Räumungstitel nicht alle Räume der vermieteten Wohnung erfasst. Nach Auffassung des BGH sind auch im Titel nicht erwähnte Räumlichkeiten, die durch einen Durchbruch oder Anbau nachträglich geschaffen wurden, kein Hindernis, wenn sich durch Auslegung des ermitteln lässt, welche Räumlichkeiten der Vollstreckung unterliegen.

Dabei muss der Gerichtsvollzieher notfalls zusätzliche Anstrengungen unternehmen und Baupläne einsehen oder Hilfspersonen hinzuziehen, um den Umfang der Zwangsvollstreckung zu ermitteln. Erst wenn dies nicht möglich ist, kann er die Zwangsvollstreckung einstellen.

Damit wird dem Vermieter die Zwangsvollstreckung erheblich erleichtert, wenn erst im Rahmen des Erkenntnisverfahrens aufgetretene Veränderungen an dem vermieteten Objekt bekannt werden.

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