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Autoren: RA Frank Dohrmann, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Bottrop | RA Stefan Specks, Düsseldorf | RA Liubov Zelinskij-Zunik, München

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Quotenabgeltungsklausel bei unrenoviert vermieteter Wohnung unwirksam; § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB

BGH Karlsruhe, AZ: VIII ZR 242/13, 18.03.2015

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Quotenabgeltungsklauseln benachteiligen den Mieter nach § 307 Abs. 1 BGB unangemessen und sind daher unwirksam, wenn sie von dem Mieter bei Vertragsschluss verlangen, zur Ermittlung der auf ihn im Zeitpunkt der Vertragsbeendigung zukommenden Kostenbelastung mehrfach hypothetische Betrachtungen anzustellen, die eine sichere Einschätzung der tatsächlichen Kostenbelastung nicht zulassen (teilweise Aufgabe von BGH, Urteil vom 26. September 2007 - VIII ZR 143/06, NJW 2007, 3632 Rn. 14 ff.).

Die unangemessene Benachteiligung des Mieters liegt bei Übernahme einer unrenovierten oder renovierungsbedürftigen Wohnung darin, dass der Wortlaut solcher Klauseln bei der gebotenen kundenfeindlichsten Auslegung den Mieter auch zur Beseitigung von Gebrauchsspuren der Wohnung verpflichtet, die nicht von ihm, sondern von dem Vormieter verursacht worden sind (Senatsurteil vom 18. März 2015 - VIII ZR 185/14)

Kommentar von RA Frank Dohrmann, Bottrop:

Der BGH hat mit seinen drei Entscheidungen vom 18.03.2015 seine bisherige Rechtsprechung aufgegeben, wonach der Mieter nach Beeindigung des Mietverhältnisses die Wohnung auch dann renoviert übergeben muss, wenn ihm die Wohnung unrenoviert überlassen wurde.

Zwar muss der Mieter den Zustand der unrenoviert übernommenen Wohnung darlegen und beweisen, jedoch wird sich das Prozessrisiko für den Vermieter deutlich erhöhen, weil künftig der Mieter durch Zeugenbeweis den Zustand der Wohnung bei Übergabe als unrenoviert als Verteidigungsmittel im Prozess vortragen wird.

Aufgrund der neuen Rechtsprechung des BGH ist es nunmehr noch wichtiger, den Zustand der Mietwohnung bei Mietbeginn genau zu dokumentieren, da nicht nur die Frage, ob eine Wohnung renoviert war oder nicht eine Rolle spielt, sondern auch die Frage, welche Schäden bei der Übergabe einer nicht renovierten Wohnung schon vorhanden waren und welche Schäden während des Mietverhältnisses hinzugekommen sind (Verschlechterung). Für die Begründung neuer Mietverhältnisse gilt für den Vermieter nunmehr, entweder ein penibel genaues Protokoll zu verfassen und vom Mieter unterschrteiben zu lassen oder aber die Wohnung renoviert zu übergeben und dies ebenfalls schriftlich im Mietvertrag zu vermerken. Anderenfalls wird der Vermieter künftig noch häufiger auf den Renovierungskosten sitzen bleiben.

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