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Autoren: RA Frank Dohrmann, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Bottrop | RA Stefan Specks, Düsseldorf | RA Liubov Zelinskij-Zunik, München

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Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit des WEG-Verbandes, § 10 Abs. 1 WEG

BGH Karlsruhe, AZ: V ZB 32/05, 02.06.2005

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Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist rechtsfähig, soweit sie bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums am Rechtsverkehr teilnimmt.

Neben der Haftung der teilrechtsfähigen Wohnungseigentümergemeinschaft kommt eine akzessorische gesamtschuldnerische Haftung der Wohnungseigentümer nur in Betracht, wenn diese sich neben dem Verband klar und eindeutig auch persönlich verpflichtet haben.

Gläubiger der Gemeinschaft können auf deren Verwaltungsvermögen zugreifen, das auch die Ansprüche der Gemeinschaft gegen die Wohnungseigentümer und gegen Dritte umfaßt.

Zu den pfändbaren Ansprüchen der Gemeinschaft gehören der Anspruch, ihr die finanzielle Grundlage zur Begleichung der laufenden Verpflichtungen durch Beschlußfassung über den Wirtschaftsplan, seine Ergänzung (Deckungsumlage) oder die Jahresabrechnung zu verschaffen, sowie Ansprüche aus Verletzung dieser Verpflichtung.

Soweit der Verwalter als Organ der Gemeinschaft nicht kraft Gesetzes zur Vertretung berechtigt ist, werden seine Kompetenzen durch solche der Wohnungseigentümer ergänzt, denen die entsprechende Bevollmächtigung des Verwalters oder die Fassung des von ihm nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG auszuführenden Beschlusses obliegt.

Die Anfechtung von Beschlüssen der Wohnungseigentümer-versammlung betrifft die Willensbildung innerhalb der Gemeinschaft und richtet sich daher nicht gegen den Verband, sondern gegen die übrigen Wohnungseigentümer.

Der Einzelwirtschaftsplan gehört zu den unverzichtbaren Bestandteilen des Wirtschaftsplans. Die Genehmigung eines Wirtschaftsplans ohne Einzelwirtschaftsplan ist auf Antrag für ungültig zu erklären.

Kommentar von RA Frank Dohrmann, Bottrop:

Mit seiner "Jahrhundertentscheidung" erkennt der BGH erstmalig die Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft an. Diese Entscheidung war Grundlage der Gesetzesänderung im Jahre 2007. Die Teilrechtsfähigkeit des WEG-Verbandes ist nunmehr gesetzlich geregelt, § 10 VI WEG.

Leider ist ist diesem Zusammenhang eine nicht weniger bedeutsame Entscheidung des BGH untergegangen, nämlich, dass der Einzelwirtschaftsplan zu den unverzichtbaren Bestandteilen des Wirtschaftsplans gehört. Die Genehmigung eines Wirtschaftsplans ohne Einzelwirtschaftsplan ist auf Antrag für ungültig zu erklären.

In der Praxis kommt es immer wieder vor, dass fehlerhafte Kostenverteilerschlüssel erst auf der Eigentümerversammlung festgestellt werden. Häufig wird der Gesamtwirtschaftsplan dann genehmigt und der Einzelwirtschaftsplan vom Verwalter ohne entsprechende Beschlussfassung "nachgereicht". Dies dürfte nunmehr ein erhebliches Anfechtungsrisiko bergen.

Es bleibt abzuwarten, ob diese für den Wirtschaftsplan aufgestellten Grundsätze auch für die Jahresabrechnung Anwendung finden werden.

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