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Autoren: RA Frank Dohrmann, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Bottrop | RA Stefan Specks, Düsseldorf | RA Liubov Zelinskij-Zunik, München

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fristlose Kündigung eines Mieters einer Wohnung muss schriftlich begründet werden; §§ 569 Abs. 4, 543 Abs. 3 S. 1 BGB

AG Gladbeck, AZ: 11 C 44/13, 23.04.2013

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Die fristlose Kündigung eines Wohnungsmietverhältnisses muss schriftlich begründet werden. Gem. § 569 Abs. 4 BGB ist der zur außerordentlichen Kündigung führende wichtige Grund in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Auch wenn an die danach erforderliche Begründung keine hohen Anforderungen gestellt werden dürfen, muss der wichtige Grund durch Angabe von Tatsachen so ausführlich bezeichnet werden, dass er identifiziert werden kann, damit der Kündigungsempfänger den Vorwurf und seine Verteidigungsmöglichkeiten prüfen kann.

Es können nur die Kündigungsgründe berücksichtigt werden, die im Kündigungsschreiben erwähnt worden sind. Ein Nachschieben von Gründen ist nicht mehr möglich.

Auch im Falle einer fristlosen Kündigung wegen erheblicher Gesundheitsgefährdung gem. § 569 Abs. 1 S. 1 BGB muss der Mieter dem Vermieter zunächst eine erforderliche Abhilfefrist gem. § 543 Abs. 3 S. 1 BGB setzen, wenn diese nicht ausnahmsweise gem. § 543 Abs. 3 S. 1 BGB entbehrlich ist (vgl. BGH, NJW 2007, 2177).

Eine im Jahre 2011 gerügte Lärmbelästigung des Mieters kann ungeachtet anderer Unwirksamkeitsgründe infolge des Zeitablauf keinen fristlosen Kündigungsgrund für eine im September 2012 ausgesprochene fristlosen Kündigung begründen, § 314 Abs. 3 BGB.

Kommentar von RA Frank Dohrmann, Bottrop:

Das Amtsgericht Gladbeck gibt in seiner Entscheidung die h.M. in der Rechtssprechung wieder, wonach im Wohnraummietrecht eine fristlose Kündigung zu begründen ist und die fristlose Kündigung auch bei einer Gesundheitsgefährdung des Mieters erst dann ausgesprochen werden darf, wenn dem Vermieter erfolglos eine Abhilfefrist gesetzt wurde (BGH, VIII ZR 182/06). Auch dass die Kündigung zeitnah zu erfolgen hat, ist jüngst vom BGH erneut bestätigt worden. Die in der Rechtsprechung vertretende Frist zum Ausspruch der fristlosen Kündigung hängt vom Einzelfall ab. In der Regel sollte die Kündigung innerhalb von zwei Monaten ab Kenntnis erfolgen. Der BGH (VIII ZR 191/10) hat in einem Einzelfall auch schon eine Kündigungsfrist bis zu vier Monaten akzeptiert. Im vorliegenden Verfahren waren neun Monate in jedem Falle zu lang.

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