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Autoren: RA Frank Dohrmann, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Bottrop | RA Stefan Specks, Düsseldorf | RA Liubov Zelinskij-Zunik, München

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Nichtigkeit der Teilungserklärung bei Regelung einer verkürzten Bestellzeit des Verwalters / Parteiwechsel im Anfechtungsverfahren???, §§ 26 Abs. 1 S. 5, Abs. 2 WEG; 263 ZPO

LG Itzehoe, AZ: 11 S 9/11, 25.10.2011

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1. Diesem Gesetzeszweck steht es nicht entgegen, wenn die erneute Bestellung zeitlich mehr als ein Jahr vor Ablauf der Bestellungszeit erfolgt, aber dadurch eine Bindung der Wohnungseigentümer über fünf Jahre hinaus nicht eintritt.

2. Eine Regelung in der Teilungserklärung, wonach die nach § 26 Abs. S. 2 WEG höchstens zulässige Bestellungszeit von 5 Jahren herabgesetzt wird, verstößt gegen § 26 Abs. 1 S. 5 WEG und ist nichtig.

3. Der Verwaltervertrag entfaltet gegenüber den einzelnen Wohnungseigentümern Schutzpflichten, so dass sie z.B. Schadensersatzansprüche direkt gegenüber dem Verwalter geltend machen können. Die Durchsetzung der übrigen Pflichten aus dem Verwaltervertrag obliegt jedoch der Wohnungseigentümergemeinschaft.

4. Schadensersatzansprüche gegen den Verwalter wegen schuldhafter Verletzung der Eigentumsrechte der Wohnungseigentümer ist im Wege der Leistungsklage zu verfolgen, so dass für eine subsidiäre Feststellungsklage das Feststellungsinteresse fehlt.

5. Auch noch in der Berufungsinstanz eines Anfechtungsverfahrens ist ein Parteiwechsel eines Wohnungseigentümers von der Beklagtenseite zur Klägerseite möglich.

Kommentar von RA Frank Dohrmann, Bottrop:

Die Entscheidung des LG Itzehoe verkennt den Gesetzeszweck des § 26 Abs. 2 WEG. Danach soll vor allem die Eigentümergemeinschaft vor langen Verwalterbestellungen geschützt werden, so dass eine über fünf Jahre hinaus gehende Verwalterbestellkuzng in der Teilungserklärung als nichtige Vereinbarung anzusehen ist. Daraus folgt aber nicht, dass eine in der Teilungserklärung geregelte kürzere Bestellzeit als fünf Jahre nichtig ist. Denn § 26 Abs. 2 WEG läßt ausdrücklich ausdrücklich offen, ob dies durch Vereinbarung oder durch Beschlusss möglich sein soll, so dass davon auszugehen ist, dass beide Regelungsmöglichkeiten von § 26 Abs. 2 WEG erfasst sein sollen.

Ferner vertrat das LG Itzehoe aufgrund einer kurzfristigen Auffassung des BGH (V ZR 196/08) ebenfalls die Ansicht, dass ein beklagter Wohnungseigentümer in einem Anfechtungverfahren auf die Klägerseite wechseln kann und dieser Parteiwechsel nach § 263 ZPO zulässig sei. Diese Auffassung ist mittlerweile durch BGH (V ZR 7/12) überholt (vgl. auch AG Berlin-Charlottenburg72 C 42/12).

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