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Zwangsverwalterin hat keinen Anspruch auf vorfällige Mieten
LG Essen, AZ: 12 O 149/11, 07.12.2011
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Der Mieter eines Grundstücks zahlte an den in Vermögensschwierigkeiten geratenen Vermieter die Mieten über mehrere Jahre im voraus als Gegenleistung für eine besonders günstige Miete.

Anschließend wurde das Mietobjekt an den Beklagten untervermietet. Nachdem die Zwangsverwaltung angeordnet worden war, verlangte die Zwangsverwalterin von dem Untermieter die Mieten und kündigte darüber hinaus das Mietverhältnis fristlos.

Mit ihrer Klage scheiterte die Zwangsverwalterin.

Denn ist das zwangsverwaltete Grundstück vor der Beschlagnahme einem Mieter oder Pächter überlassen, so ist der Miet- oder Pachtvertrag auch dem Verwalter gegenüber wirksam, § 152 ZVG. Die Zwangsverwalterin kann nur das verlangen, was dem Schuldner gegen einen Mieter zusteht.

Mit der widerklagend erhobenen negativen Feststellungsklage, dass die fristlose Kündigung unwirksam ist, obsiegte der Beklagte, da zum Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung lediglich ein Rückstand von einer Monatsmiete bestand. Ein derartige Rückstand rechtfertigt ungeachtet anderer Unwirksamkeitsgründe keine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzug.
Sind die Mieten eines Grundstücks bereits vor der Zwangsverwalterbestellung bereits abgetreten oder vorfällig gezahlt, so geht die Zwangsverwalterbestellung ins Leere. Allein die Zwangsverwaltervestellung rechtfertigt es nicht, dass der Zwangsverwalter auch die laufenden Mieten erhält, wenn diese nicht an den Schuldner entrichtet werden müssen.

Für einen Zwangsverwalter ergibt sich hieraus eine erhebliches Haftungsrisiko. Er muss auch diese nicht alltäglichen Besonderheiten des Sachverhalts immer berückschtigen, bevor er Zahlungsklage erhebt und fristlose Kündigungen ausspricht, um sich nicht regresspflichtig zu machen.
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Dieses Urteil wurde eingestellt von Rechtsanwalt Frank Dohrmann, Bottrop
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