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Eine juristische Person kann Räume schon begrifflich nicht zu (eigenen) Wohnzwecken anmieten, so dass sich die Kündigungsfristen des Mietverhältnisses nach § 580a Abs. 2 BGB und nicht nach § 573 c Abs. 1 BGB richten.

1. Ist von einem einheitlichen Mietvertrag über Wohnung und Garage auszugehen, hat dies zur Folge, dass die Garage grundsätzlich nicht gesondert gekündigt werden kann, weil es sich insoweit um eine unzulässige Teilkündigung handeln würde.

2. Wird nach der Umwandlung in separates Wohnungs- bzw. Teileigentum die Garage und die Wohnung von verschiedenen Eigentümern erworben, besteht das Mietverhältnis gegenüber zwei Vermietern fort.

Wird dem Mieter einer gewerblichen Einheit durch umfangreiche Bauarbeiten die vertragsgemäße Nutzung der angemieteten Räume entzogen, stellt diese Gebrauchsentziehung eine zur außerordentlichen Kündigung gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB berechtigende Pflichtverletzung der Beklagten dar, auch wenn es sich bei den Arbeiten überwiegend um Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache und zur Schaffung neuen Wohnraums handelt, für die grundsätzlich gemäß § 554 BGB eine Duldungspflicht des Mieters bestehe.

Die ordentliche Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum durch den Vermieter wegen schuldhafter nicht unerheblicher Vertragsverletzung des Mieters (§ 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB) setzt nicht eine Abmahnung des Mieters durch den Vermieter voraus.

Der nachträgliche Ausgleich der Rückstände innerhalb der Frist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB lässt nach der Rechtsprechung des Senats (Senatsurteil vom 16. Februar 2005 - VIII ZR 6/04, WuM 2005, 250 = ZMR 2005, 356) zwar die fristlose Kündigung unwirksam werden, nicht hingegen die hier in Rede stehende fristgemäße Kündigung.

Gehört die Garage zu demselben Anwesen, auf dem sich auch die Wohnung befindet, rechtfertigt selbst eine nachträglich angemietete Garage im Regelfall eine Einbeziehung in den Wohnraummietvertrag.

Ein formularmäßiger Kündigungsausschluss ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam, wenn er einen Zeitraum von vier Jahren überschreitet – der vom Zeitpunkt des Vertragsschlusses bis zu dem Zeitpunkt, zu dem der Mieter den Vertrag erstmals beenden kann, gerechnet wird.

Im Wege einer Individualvereinbarung kann auch ein Kündigungsausschluss für einen Zeitraum von mehr als vier Jahren wirksam vereinbart werden.

In einem Mietvertrag über Wohnraum ist ein - auch beiderseitiger - formularmäßiger Kündigungsverzicht wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters in der Regel unwirksam, wenn seine Dauer mehr als vier Jahre beträgt.

Eine Formularklausel wäre allerdings hinsichtlich der Dauer des Kündigungsverzichts zu verneinen, wenn die Ergänzung von den Parteien individuell ausgehandelt wird, § 305 Abs. 1 Satz 3 BGB.

1. Ein formularmäßig erklärter, einseitiger Verzicht des Mieters von Wohnraum auf sein ordentliches Kündigungsrecht benachteiligt den Mieter nicht unangemessen, wenn der Kündigungsausschluss zusammen mit einer nach § 557a BGB zulässigen Staffelmiete vereinbart wird und seine Dauer nicht mehr als vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung beträgt (Bestätigung von BGH, Urteil vom 23. November 2005 - VIII ZR 154/04, NZM 2006, 256).

2. Dies gilt auch dann, wenn der Mietvertrag - wie hier - auf unbestimmte Zeit abgeschlossen ist (BGH Urteil vom 23. November 2005 (VIII ZR 154/04).

Ein einseitiger, formularvertraglicher Kündigungsverzicht des Mieters außerhalb einer wirksamen Staffelmietvereinbarung oder eines wirksamen Zeitmietvertrages kann nicht vereinbart werden.

Die Vereinbarung eines zeitlich begrenzten Ausschlusses des ordentlichen Kündigungsrechts durch eine Individualvereinbarung verstößt weder gegen § 573 c Abs. 4 BGB noch gegen § 575 Abs. 4 BGB.

§ 573 c Abs. 4 BGB ist schon deshalb nicht einschlägig, weil die Vorschrift lediglich die Kündigungsfrist regelt und somit ein bestehendes Kündigungsrecht, das vorliegend gerade im Streit ist, schon voraussetzt.

Ein zeitlich befristeter Ausschluß der ordentlichen Kündigung durch Formularvertrag ist jedenfalls dann wirksam, wenn er für beide Seiten gelten soll.

Das bis zum Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes (1. September 2001) geltende Wohnraummietrecht eröffnete Mietvertragsparteien in § 565a Abs. 1 BGB a.F. die Möglichkeit, einen zeitlich befristeten Mietvertrag abzuschließen und eine Verlängerung des Mietverhältnisses bei unterbleibender Kündigung vorzusehen.

Auch wenn das seit 1. September 2001 geltende neue Mietrecht keine entsprechende Regelung mehr vorsieht, berührt dies den Bestand befristeter Mietverträge mit Verlängerungsklauseln nicht, sofern sie vor dem 1. September 2001 wirksam abgeschlossen worden sind.

1. Eine fortdauernde unpünktliche Zahlungsweise des Mieters eine schwerwiegende Vertragsverletzung und einen wichtigen Grund zur Kündigung darstellen.

2. Der Kündigungsausspruch muss innerhalb einer angemessenen Frist (zwei Monate) nach Kenntnis des Berechtigten vom Kündigungsgrund erfolgen.

3. § 721 ZPO erfasst nach seinem Schutzzweck auch gewerbliche Mietverhältnisse, die eine faktische Wohnnutzung zum Gegenstand haben. Die vorherige Zahlung einer Nutzungsentschädigung kann zur Bedingung des Vollstreckungsschutzes gemacht werden.

1. Die Nichtzahlung der Kaution stellt grundsätzlich eine erhebliche Vertragsverletzung dar, die zur Kündigung gem. § 543 Abs. 1 S. 2 BGB berechtigt. Der Vermieter kann jedenfalls im Bereich der Gewerberaummiete vor der Kündigung in der Regel nicht auf die Einklagung der Kaution verwiesen werden.

2. Die Frist zum Ausspruch der fristlosen Kündigung ergibt sich gemäß § 314 Abs. 3 BGB mit der Kenntniserlangung des Kündigungsgrunds durch den Berechtigten. Dabei ist eine Frist von vier Monaten noch angemessen i.S.d. § 314 Abs. 3 BGB.

Die Nichtzahlung der Kaution stellt einen wichtigen Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 BGB dar, der zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt. Der Anspruch auf Kautionszahlung verwirkt grundsätzlich nicht.

Die Kündigung eines Dauerschuldverhältnisses kann nur in angemessener Frist ausgeübt werden, nachdem der Berechtigte vom Kündigungstatbestand Kenntnis erlangt hat. Die Vorschrift des § 314 Abs. 3 BGB ist auch auf die außerordentlichen Kündigung gemäß § 543 BGB anwendbar.

Zwar sind wiederkehrende Vertragsverletzungen des Mieters nicht schon deshalb in einem milderen Licht zu sehen, weil der Vermieter sie zunächst hinnimmt, ohne den Mieter alsbald abzumahnen. Anders verhält es sich aber dann, wenn der Vermieter ein wiederkehrendes vertragswidriges Verhalten des Mieters über Jahre oder gar Jahrzehnte widerspruchslos hinnimmt.

Die fristlose Kündigung eines Wohnungsmietverhältnisses muss schriftlich begründet werden.

Es können nur die Kündigungsgründe berücksichtigt werden, die im Kündigungsschreiben erwähnt worden sind.

Auch im Falle einer fristlosen Kündigung wegen erheblicher Gesundheitsgefährdung gem. § 569 Abs. 1 S. 1 BGB muss der Mieter dem Vermieter zunächst eine erforderliche Abhilfefrist gem. § 543 Abs. 3 S. 1 BGB setzen.

1. Der Vermieter ist berechtigt, das Mietverhältnis ordentlich zu kündigen, wenn der Mieter trotz Abmahnung und mehrerer Terminvorschläge einem Besichtigungstermin nicht zustimmt.

2. Es ist im Einzelfall zu bewerten, ob es dem Vermieter zuzumuten ist, vor Ausspruch einer Kündigung einen Duldungstitel gegen den Mieter zu erwirken und ggf. Vollstreckungsversuche nach § 890 ZPO zu unternehmen.

Ein wichtiger Grund zu außerordentlichen Kündigung kann in jedweder Pflichtverletzung aus dem Mietvertrag liegen, mithin auch in der Verletzung der vertraglich festgelegten Pflicht des Mieters, dem Vermieter Zutritt zur Wohnung zu gestatten, wenn dieser die Wohnung veräußern und deshalb Kaufinteressenten zeigen will.

Gemäß § 568 Abs. 1 BGB bedarf die Kündigung des Mietverhältnisses der Schriftform. Hieran fehlt es jedoch bei einem Prozessschriftsatz, der vom Verfahrensbevollmächtigten des Vermieters mit EGVP übermittelt wird.

Eine Verpflichtung des Vermieters, eine vertragswidrige Nutzung der Mieträume zu gestatten, kommt nur dann in Betracht, wenn von der beabsichtigten beruflichen Tätigkeit - was der Mieter darzulegen und zu beweisen hat - keine weitergehenden Einwirkungen auf die Mietsache oder Mitmieter ausgehen als bei einer üblichen Wohnnutzung.