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Urteile zu Kategorie: Sondereigentum / Gemeinschaftseigentum

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Wohnungseingangstüren stehen zwingend im gemeinschaftlichen Eigentum.

Auf die Regelung in der Teilungserklärung, nach der die Türen der Zwischenwände innerhalb der Sondereigentumsräume und die Türen zum Treppenhaus zum Sondereigentum gehören, kommt es für die sachenrechtliche Zuordnung nicht an. Wie der Senat bereits klargestellt hat, kann durch eine Teilungserklärung Sondereigentum an wesentlichen Bestandteilen des Gebäudes (§§ 93, 94 BGB) nicht begründet werden

Die Wohnungseigentümer sind gemäß § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG befugt, generelle Vorgaben zu der Gestaltung der Wohnungseingangstüren zu beschließen. Enthält ein Beschluss keine Maßgaben für die Gestaltung des Sondereigentums, besteht eine generelle Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer (vgl. Senat, Urteil vom 8. Februar 2013 - V ZR 238/11, ZfIR 2013, 511 Rn. 14 mwN).
BGH Karlsruhe, AZ: V ZR 212/12, 25.10.2013
Die Feststellung der Beschlüsse im Versammlungsprotokoll dient der Beweissicherung, die Urkunde selbst besitzt jedoch keine gesetzliche Beweiskraft für die Richtigkeit ihres Inhalts.

Einer Anfechtungsklage gem. § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG steht der Feststellung, dass solche Beschlüsse nicht zustande gekommen sind, nicht entgegen, wenn dessen Umdeutung in einen Feststellungsantrag (vgl. 256 I ZPO) möglich ist.

Ein Eigentümerbeschluss muss inhaltlich klar und bestimmt, jedenfalls aber, gegebenenfalls nach Auslegung, bestimmbar sein. Andernfalls ist er anfechtbar (§ 23 Abs. 4 WEG), unter Umständen auch nichtig (BayObLG WE 1995, 245).
OLG München, AZ: 34 Wx 3/06, 26.06.2006
Eine Kellerausgangstür steht gemäß § 5 Abs. 2 WEG zwingend im Gemeinschaftseigentum. Sie bildet die räumliche Abgrenzung zwischen der der Beklagten zu 1 gehörenden Sondereigentumseinheit "Kellerraum" und dem im Gemeinschaftseigentum stehenden Kellerhals mit Kelleraußentreppe.

Damit gehört sie, wie eine Wohnungseingangstür, räumlich und funktional (auch) zu dem Gemeinschaftseigentum und steht als einheitliche Sache insgesamt im gemeinschaftlichen Eigentum (vgl. Senat, Urteil vom 25. Oktober 2013 - V ZR 212/12).
BGH Karlsruhe, AZ: V ZR 46/13, 22.11.2013
Das Gesetz sieht keinen bestimmten Ort für die Abhaltung einer Wohnungseigentümerversammlung vor, so dass es im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung im pflichtgemäßen Ermessen der Wohnungseigentümer steht, wo sie eine Versammlung abhalten. Dies kann auch die Wohnung eines Eigentümers sein.

Es entspricht ganz allgemeiner Rechtsauffassung, dass die Jahresabrechnung auch unberechtigte Ausgaben enthalten muss.

Es widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, Gegenstände im Treppenhaus zu lagern.

Ein Kellerraum, der als Gemeinschaftsraum allen Wohnungseigentümern zur Verfügung steht, kann nicht einem einzelnen Wohnungseigentümer allein zugewiesen werden.
AG Oberhausen, AZ: 34 C 1/11, 03.05.2011
Ist eine Eigentümergemeinschaft mangels Beschlussunfähigkeit nicht beschlussfähig, wird aber gleichwohl ein Beschluss gefasst, der später wegen fehlender Beschlussfähigkeit für nichtig erklärt wird, liegt hierin keine Vorbefassung der Angelegenheit durch die Gemeinschaft.

Ein Eigentümer ist zunächst gehalten, die Einberufung einer neuen Versammlung zu fordern, um eine wirksame Beschlussfassung zu ermöglichen.
AG Hamburg-Altona, AZ: 303b C 1/13, 15.05.2013
Der einzelne Wohnungseigentümer hat einen Anspruch darauf, dass gefasste Beschlüsse, die den Zweck haben, einen Schaden am Gemeinschaftseigenturn zu beseitigen, der das Sondereigentum des Wohnungseigentümers unbenutzbar macht, umgesetzt werden; die Nichtumsetzung, führt zur Verpflichtung, zur Leistung von Schadensersatz.
LG München I, AZ: 36 S 16560/12, 07.11.2013
Eine Haftung der Verwalterin gem. § 280 BGB kann gegenüber einer der Wohnungseigentümerin grundsätzlich in Betracht kommen im Hinblick auf eine Verletzung der Verwalterpflicht, bezüglich aufgetretener Mängel am Gemeinschaftseigentum die erforderlichen Maßnahmen festzustellen, die Wohnungseigentümer hierüber zu unterrichten und deren Entscheidung herbeizuführen und schließlich auszuführen.

Eine haftungsbegründende pflichtwidrig zögerliche Bearbeitung in diesem Sinne kommt allerdings nur in Betracht, soweit die Verwalterin den angemessenen Bearbeitungsaufwand pflichtwidrig überschritten und sich aus dieser Überschreitung der geltend gemachte Schaden ergäben hätte.
AG Hamburg-Mitte, AZ: 102d C 74/12, 18.06.2013
Ein umfassendes Zutrittsrecht für "beauftragte Handwerker für die Durchführung von Sanierungsarbeiten einschließlich erforderlicher vorbereitender Maßnahmen" besteht, nicht wenn lediglich ein Angebot vorliegt und bisher noch gar nicht fest steht, welche Handwerker welche Arbeiten durchführen sollen, zu deren Umsetzung und Vorbereitung ein Betreten des Sondereigentums der Beklagten erforderlich ist.

Der Grundrechtschutz für die Sondereigentumseinheit hängt nicht davon ab, dass insoweit eine Selbst- oder Fremdnutzung durch den Eigentümer erfolgt.

Vor Beauftragung der einzelnen Unternehmen bedarf es nach ständiger Rechtsprechung auch der Einholung von (mindestens drei) Angeboten.
AG Hamburg-Blankenese, AZ: 539 C 26/12, 27.02.2013
Die Wohnungseigentümer können den Einbau von Rauchwarnmeldern in Wohnungen jedenfalls dann beschließen, wenn das Landesrecht eine entsprechende eigentumsbezogene Pflicht vorsieht.

Die Beschlusskompetenz umfasst auch Entscheidungen über eine regelmäßige Kontrolle und Wartung der Rauchwarnmelder.
BGH Karlsruhe, AZ: V ZR 238/11, 08.02.2013
Der zulässige Gebrauch des Gemeinschaftseigentums wird auch durch die allgemeinen Gesetze bestimmt und eingegrenzt. Die Vorschriften der NdsBauO stehen dem Abstellen des Kinderwagens nicht bzw. nicht unmittelbar entgegen.

§ 34 NdsBauO verlangt ein hindernisfreies Treppenhaus als Flucht- und Rettungsweg. Diese Funktion des Treppenhauses ist durch den abgestellten Kinderwagen nicht beeinträchtigt, wenn der Wagen den Weg aus den Wohnungen ins Freie aufgrund seiner „Parkposition“ neben der Eingangstür unter der Briefkastenanlage nicht verengt.
AG Hameln, AZ: 12 II 12/04 WEG, 29.03.2004
Bestehen bei anfänglichen Abweichungen der tatsächlichen Bauausführung von der Teilungserklärung und von dem Aufteilungsplan Zweifel an der Zuordnung eines Spitzbodens, entsteht an ihm kein Sondereigentum, sondern Gemeinschaftseigentum (BGH NJW 2004, 1798).

Das gilt auch dann, wenn der betreffende Spitzboden nur von einer bestimmten Wohnung aus zugänglich ist (OLGR Celle 2005, 706).

Auch eine langjährige Duldung des tatsächlichen Zustands durch Rechtsvorgänger muss sich ein Eigentümer nicht zurechnen lassen.
OLG Celle, AZ: 4 W 108/07, 04.06.2007
Ein Wohn- und Teileigentum kann nicht entsprechend § 928 Abs. 1 BGB durch Verzicht gegenüber dem Grundbuchamt wirksam aufgegeben werden.
OLG Celle, AZ: 4 W 79/03, 27.06.2003
Ein Wohnungseigentümer hat aus § 21 Abs. 4 WEG einen Anspruch auf die erstmalige Herstellung des ordnungsgemäßen Zustands der Wohnungseigentumsanlage auf Herstellung einer kompletten gesonderten Zentralheizung für seine Wohnung.

Die für eine eigenmächtig veranlasste Installation der Heizungsanlage entstandenen Kosten sind daher grundsätzlich nicht erstattungsfähig. Etwas anderes gilt ausnahmsweise aber dann, wenn die durchgeführte Maßnahme den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entsprochen hat, d. h., die Gemeinschaft die installierte Heizungsanlage zu den gleichen Kosten sowieso hätte installieren lassen müssen.
LG Aurich, AZ: 4 S 261/09, 29.01.2010
§§ 10 Abs. 6 Satz 3, 15 Abs. 3 WEG; 1004, 1011 BGB
Die Wohnungseigentümer können die Abwehransprüche nach § 1004 BGB selbständig geltend machen, solange die Wohnungseigentümergemeinschaft dies nicht zu ihrer Sache gemacht hat.

Durch den Beschluss der Wohnungseigentümer, gegen einen Wohnungseigentümer Klage auf Unterlassung zu erheben, haben die übrigen Wohnungseigentümer ihre Ausübungsbefugnis bzgl. der Abwehransprüche verloren. Mit dem Beschluss entfällt deren Prozessführungsrecht (vgl. Bärmann/Klein, § 10 WEG, Rdnr. 242, 253, 256).

Eine dennoch erhobenen Klage eines Eigentümers wäre unzulässig.
AG München, AZ: 485 C 33358/13, 05.05.2014
Wird eine Eigentumswohnung in zwei Sondereigentume aufgeteilt, so wird eine Heizung, die ursprünglich allein der ungeteilten Wohnung zur Beheizung diente, einzig aufgrund der gesetzlichen Regelung in § 5 Abs. 2 WEG unmittelbar nach Vollzug der Teilung Gemeinschaftseigentum.
LG Koblenz, AZ: 2 S 49/13, 10.03.2014
Eine Garage, die mithilfe einer Hebebühne für zwei oder vier Pkw genutzt werden kann (sog. Doppelstockgarage), bildet einen Raum im Sinne von § 3 Abs. 1 bzw. Abs. 2 WEG und kann daher als Ganze im Teileigentum einer Person oder mehrerer Personen in Bruchteilsgemeinschaft stehen.

Betreibt eine Hebevorrichtung mehrere Einheiten, steht sie allerdings zwingend im Gemeinschaftseigentum.
BGH Karlsruhe, AZ: V ZR 75/11, 21.10.2011
Die Fenster nebst Rahmen stehen gemäß § 5 Abs. 2 WEG zwingend im Gemeinschaftseigentum (OLG Karlsruhe, NZM 2011, 204). Dies hat nach der gesetzlichen Kompetenzzuweisung zur Folge, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer für ihren Austausch zuständig ist und die damit verbundenen Kosten zu tragen hat.

Durch Vereinbarung können die Wohnungseigentümer hiervon abweichen, dass die Instandhaltung und Instandsetzung namentlich der Außenfenster in einer Sondereigentumseinheit vom jeweiligen Sondereigentümer auf eigene Rechnung vorzunehmen ist.
LG Koblenz, AZ: 2 S 36/14, 03.07.2014
Ein Wohnungseigentümer als Sonderrechtsnachfolger des Rechtsvorgängers und Handlungsstörers haftet nicht für den Rückbau der baulichen Veränderungen.

Dringende Sanierungsmaßnahmen können durch das Gericht gem. § 21 Abs. 8 WEG ersetzt werden.

Bei Unklarheit über die erforderlichen Arbeiten kann zunächst ein Sachverständiger mit der Ermittlung der Arbeiten bestimmt werden.
AG Minden, AZ: 36 C 13/13, 25.07.2014
§ 5 Abs. 2 WEG regelt, dass tragende Teile eines Gebäudes nicht Gegenstand von Sondereigentum sein können. Darunter fällt auch die Dachkonstruktion einer Garage, die im Sondereigentum steht (vgl. OLG Düsseldorf, Beschluss vom 5. November 2003 - I-3 Wx 235/03 + 240/03 - DNotZ 2004, S. 630; Heinemann, in: Ring/Grziwotz/Keukenschrijver, BGB Sachenrecht, 3. Aufl. 2013, § 5 WEG Rn. 9).
BVerfG Karlsruhe, AZ: 1 BvR 1925/13, 28.07.2014
Auch wenn die "Innenräume" der Garagen mit ihren einzelnen Bestandteilen wie z.B. Wandputz, Estrich, Elektroanlagen, nichttragenden Innenwänden zum Sondereigentum gehören, so gilt dies nicht für die das Sondereigentum umschließenden tragenden Außenmauern, das Dach und die übrigen konstruktiven Teile des Gebäudes.
OLG Düsseldorf, AZ: I-3 Wx 235/03, 05.11.2003
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