Kostenlose Urteile und Gerichtsentscheidungen

Wird ein neuer Kostenverteilerschlüssel beschlossen und wird dabei eine falsche neue Berechnungsgrundlage angesetzt, führt dies- wie jede rechnerische Unschlüssigkeit - zur Nichtigkeit.

Eine wirksame Änderung des bisher geltenden Verteilungsschlüssels durch Mehrheitsbeschluss setzt voraus, dass aus dem Beschluss hinreichend konkret hervorgeht, dass die Wohnungseigentümer das Bewusstsein hatten, eine Änderung der bisherigen Kostenverteilung für künftige Abrechnungen zu beschließen.

Aus der Formulierung "Sollten Miteigentümer an der Versammlung zwingend teilnehmen wollen, weisen wird auf die Einhaltung der 3-G-Regelung hin und bitten darum, mit maximal 1 Person anwesend zu sein" geht vielmehr eindeutig und unmissverständlich hervor, dass eine persönliche Teilnahme an der Versammlung möglich ist.

Beschlüsse der Wohnungseigentümer im Sinne von § 23 WEG sind "aus sich heraus" - objektiv und normativ - anhand des Protokolls auszulegen.

Die Eigentümer können nach § 16 Abs. 2 S. 2 WEG für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine von Satz 1 oder von einer Vereinbarung abweichende Verteilung beschließen.

Allerdings folgt daraus keine Kompetenz für eine generelle Veränderung des allgemeinen Verteilungsschlüssels. Die Wohnungseigentümer müssen bei der Beschlussfassung erkennen lassen, dass sie zumindest gruppenbezogen ein Ermessen hinsichtlich des neuen Schlüssels ausgeübt haben.

Eine nur als "zunächst" beschlossene Kostenregelung begegnet Bestimmtheitsbedenken, denn hierdurch entsteht ein in jeder Hinsicht lediglich vorläufig geregelter "Schwebezustand".

§ 16 Abs. 2 S. 2 WEG räumt vom Wortlaut und der im Zusammenhang mit dem in § 16 Abs. 2 S. 1 WEG her keine Möglichkeit ein, eine erstmalige Kostentragungspflicht zu begründen.

Enthält die Teilungserklärung keine Kostenregelung und hat die Gemeinschaft keine abweichende Kostenverteilung beschlossen, sind alle Kosten nach Miteigentumsanteilen zu verteilen.

Ob ein Anspruch auf Änderung des Kostenverteilerschlüssels gem. § 19 Abs. 2 WEG besteht, ist nicht im Anfechtungsverfahren zu prüfen.

Es besteht ein Interesse des Rechtsverkehrs, die durch die Beschlussfassung eingetretenen Rechtswirkungen der Beschlussformulierung entnehmen zu können. Ein Beschluss muss mithin grundsätzlich so gehalten sein, dass sich zumindest im Wege der Auslegung ein eindeutiger Beschlussinhalt ermitteln lässt.

Die getroffene Regelung, dass ausschließlich die Nutzungsberechtigten der Mehrfachparker auch die insoweit entstehenden Kosten zu tragen haben entspricht den Grundätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, da es eine angemessene Kostenverteilung darstellt.

Ein Wohnungseigentümer darf grundsätzlich darauf vertrauen, dass die
bis zu einer Änderung des Verteilungsschlüssels angefallenen Kosten
nach dem bis dahin geltenden (bisherigen) Schlüssel umgelegt werden.

Eine Klausel in der Teilungserklärung, die dem Verwalter die Befugnis
einräumt, darüber zu entscheiden, einem Wohnungseigentümer mit
Mehrkosten zu belasten, die durch übermäßigen Gebrauch oder
Verbrauch verursacht werden, ist nichtig.

Weder eine rein wohnflächenbezogene Kostenverteilung (vgl. § 9a Abs. 2 HeizkostenV) noch eine Verteilung nach Miteigentumsanteilen gemäß § 16 Abs. 2 WEG aF ist geeignet, die beabsichtigten Anreize zur sparsamen Energieverwendung zu setzen.

Die Wohnungseigentümer können die Auswirkungen möglicher Verteilungsfehler dadurch begrenzen, dass sie gemäß § 6 Abs. 2 Satz 2 HeizkostenV die Kosten nicht vollständig nach dem Verhältnis der erfassten Anteile am Gesamtverbrauch aufteilen.

Eine Instandsetzungsregelung ist nichtig, wenn sie tragende Gebäudeteile (hier: Außenwand) erfassen, da sie nach § 5 Abs. 2 WEG zwingendes Gemeinschaftseigentum sind.

Die bestehende Regelung der Teilungserklärung kann aber nach § 140 BGB in eine Regelung über die Kostentragung umzudeuten sein.

Beschlüsse, die (abgeänderte) Kostenverteilungsregelungen bzw. Verteilungsschlüssel "mit Wirkung auf den Beginn des Jahres festlegen, beinhalten eine unzulässige Rückwirkung. Im Grundsatz gilt, dass Umlagebeschlüsse, gestützt auf § 16 Abs. 2 S. 2 WEG n.F. nur dann ordnungsmäßig sind, wenn sie für die Zukunft wirken sollen.

Für den Erfolg einer Anfechtungsklage genügt es nicht, dass lediglich einzelne Teile eines Wirtschaftsplans und der Jahresabrechnung fehlerhaft sind, wenn sich dieser Fehler nicht auf die Zahlungspflicht der Wohnungseigentümer auswirkt.

Zwar findet sich in der Gesetzesbegründung explizit, dass eine veränderte Kostenregelung für die Sanierung von Fenstern durch die Gesetzesänderung ermöglicht werden soll. Nicht berücksichtigt ist jedoch, dass bis zur Gesetzesänderung entstandener Sanierungsstau, welcher bis dahin nach Quadratmetern umzulegen gewesen wäre, einseitig und massiv zu Lasten solcher Eigentümer, in deren Einheiten sich deutlich mehr Fenster befinden als in anderen, verschoben würde.

§ 16 Abs. 2 S. 2 WEG lässt zwar die generelle Änderung von einzelnen Verteilerschlüsseln zu, aber diese müssen im Einzelnen enumerativ in dem jeweiligen Beschluss aufgeführt sein, schon, um dem Transparenzgebot zu genügen.

Ein Beschluss, mit dem zur Deckung voraussichtlich anfallender Kosten Vorschüsse im Wirtschaftsplan oder einer Sonderumlage festgelegt werden, genügt auch dann noch den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die Höhe der Beiträge für einzelne Wohnungseigentümer wegen des Ansatzes eines möglicherweise fehlerhaften Verteilungsschlüssels geringfügig höher oder niedriger ausfällt als bei Ansatz eines zutreffenden Verteilungsschlüssels.

Nachdem ein Beschluss wegen eines materiellen Beschlussmangels rechtskräftig für ungültig erklärt worden ist, darf ein im Kern inhaltsgleicher Zweitbeschluss nur dann gefasst werden, wenn besondere Umstände die Annahme rechtfertigen.

Die Heizkostenabrechnung kann grds. auch dann ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen, wenn die Warmwasseranlage nicht mit einem separaten Wäremmengenzähler ausgestattet ist, die Wärmemenge aber nach § 9 Abs. 2 S. 2 u. 3 HeizkostenVO ermittelt werden kann.

1. § 16 Abs. 2 S. 2 WEG gibt zum einen die Beschlusskompetenz, für sämtliche denkbaren Kosten den gesetzlichen Umlageschlüssel zu ändern. Zum anderen ermöglicht die Norm es auch, die nach § 10 Abs. 1 S. 2 WEG vereinbarten Umlageschlüssel, mithin eine Umlagevereinbarung zu ändern.

2. Die endgültige Entscheidung über die Erneuerung von Brandschutztüren obliegt der Eigentümerversammlung und darf nicht auf die Hausverwaltung in Abstimmung mit dem Verwaltungsbeirat delegiert werden.

Einem Miteigentümer, welcher eigenmächtig Instandhaltungsmaßnahmen durchführt, steht kein Anspruch auf Erstattung der Kosten zu. Die Regelung des § 18 Abs. 2 WEG ist als lex specialis zu betrachten, welches den Regelungen der GoA vorgeht.

Eine ordnungsgemäße Verwaltung erfordert nach ständiger Rechtsprechung bei nicht lediglich geringfügigen Maßnahmen die Einholung mindestens dreier vergleichbarer Angebote.

Den Wohnungseigentümern kommt bei Änderungen des Kostenverteilerschlüssels ein weiter Gestaltungsspielraum zu.

Dass einzelne Maßnahmen an diesen Bauteilen in nicht amortisierter Zeit in der Vergangenheit auf Gemeinschaftskosten durchgeführt worden sind, führt nicht dazu, dass damit in Zukunft abweichende Beschlüsse nach § 16 Abs. 2 S. 2 WEG ausgeschlossen wären.

Eine Abrechnung ist fehlerhaft, wenn unzutreffende Verteilungsschlüssel verwendet werden. Fehlerhafte Beschlüsse können auch dann angefochten werden, wenn sich der Fehler nur geringfügig auf den Kläger auswirkt, zB weil es nur um Kleinbeträge geht.

Es besteht ein Anspruch auf Neuerstellung eines Vermögensberichtes, wenn eine Buchung für das abgelaufene Wirtschaftsjahr erst zu Beginn den Folgejahres erfolgte und sich einzelne Buchungen im Vermögensbericht nicht in der Abrechnung wiederfinden.

Nach § 16 Abs. 2 S, 2 WEG kann beschlossen werden, dass jeder Eigentümer die Kosten für die Instandhaltung, Instandsetzung einschließlich Austausch der zu seiner Einheit gehörenden Fenster, Türanlagen von Balkonen und Loggien, Wintergärten alleine zu tragen hat.

Ein Beschluss zur Abänderung des Verteilerschlüssels für die Übernahme von Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten muss dem Gleichbehandlungsgrundsatz folgen.