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Ist ein Bauunternehmer mit Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum beauftragt, hat der Verwalter diese Maßnahmen wie ein Bauherr zu überwachen. Er ist grundsätzlich verpflichtet, wie ein Bauherr im Interesse der Wohnungseigentümer sorgfältig zu prüfen, ob bestimmte Leistungen erbracht und Abschlags- oder Schlusszahlungen gerechtfertigt sind; für ihn erkennbare Mängel muss er hierbei berücksichtigen.

Daraus folgt, dass der Verwalter zur Erfüllung seiner verwaltervertraglichen Überwachungspflichten grundsätzlich keiner besonderen Fachkunde bedarf, da diese bei einem Bauherrn, auf dessen Kenntnishorizont es ankommt, ebenfalls nicht vorausgesetzt werden kann. Entscheidend ist daher, ob Ausführungsmängel für einen Laien typischerweise feststellbar gewesen wären.

Der Verwalter kann jedoch ein erweitertes Pflichtenprogramm zur Bauüberwachung anbieten. Der Senat erachtet in diesem Zusammenhang den Kenntnisstand eines fachkundigen Dachdeckers für maßgeblich, welcher über den eines durchschnittlichen Bauherrn hinausgeht, dabei aber nicht dem eines Architekten entsprechen muss.


Eine weitergehende Pflicht aus dem Verwaltervertrag, der GdWE die Beauftragung eines Architekten oder Bauingenieurs zur Überwachung der Dacharbeiten zu empfehlen, welcher einen gegenüber einem fachkundigen Dachdecker womöglich gesteigerten Sachverstand auf dem Gebiet des Dachdeckerhandwerks hat, bestand nicht.

Zwar kann nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ein Verwalter, der nicht selbst über die erforderlichen Kenntnisse für die Prüfung von Werkleistungen verfügt, gehalten sein, die Wohnungseigentümer hierauf aufmerksam zu machen und eine Beschlussfassung über eine überwachende Tätigkeit durch Sonderfachleute vorzubereiten (BGH, V ZR 162/22).

Dass es sich bei einem solchen Sonderfachmann aber stets um einen Architekten handeln müsste, hat der Bundesgerichtshof in der genannten Entscheidung nicht verlangt. Dies ist auch nicht erforderlich, da es genügt, wenn der Sonderfachmann über die notwendige Fachkompetenz zur Beurteilung der Mangelfreiheit verfügt, wofür im Falle einer Dachsanierung eines gewöhnlichen Mehrfamilienhauses ohne architektonische Besonderheiten - so wie im vorliegenden Fall - der Kenntnisstand eines fachkundigen Dachdeckers grundsätzlich ausreicht. Dies gilt insbesondere vor dem Hintergrund, wenn der Verwalter vor Durchführung der streitgegenständlichen Sanierungsmaßnahme bereits positive Erfahrungen mit der Firma gemacht hatte.