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Die fristlose Kündigung eines Wohnungsmietverhältnisses muss schriftlich begründet werden.

Es können nur die Kündigungsgründe berücksichtigt werden, die im Kündigungsschreiben erwähnt worden sind.

Auch im Falle einer fristlosen Kündigung wegen erheblicher Gesundheitsgefährdung gem. § 569 Abs. 1 S. 1 BGB muss der Mieter dem Vermieter zunächst eine erforderliche Abhilfefrist gem. § 543 Abs. 3 S. 1 BGB setzen.

Im Rahmen eines Schadensersatzanspruches nach § 536c Abs. 2 Satz 1 BGB trägt der Vermieter die Darlegungs- und Beweislast für die Verletzung der den Mieter treffenden Anzeigepflicht (im Anschluss an BGH, Urteil vom 17. Dezember 1986 - VIII ZR 279/85, NJW 1987, 1072; Abgrenzung zu BGH, Urteil vom 14. November 2001 - XII ZR 142/99, NJW-RR 2002, 515).

Ein Mangel der Mietwohnung liegt vor, wenn die Trittschalldämmung der darüber errichteten Wohnung nach Aufstockung des obersten Wohngeschosses nicht den Anforderungen der im Zeitpunkt der Aufstockung geltenden DIN-Norm an normalen Trittschallschutz genügt.

Nimmt der Vermieter bauliche Veränderungen an einem älteren Gebäude vor, so kann der Mieter, sofern nicht etwas anderes vereinbart ist, nur dann erwarten, dass der Tritt- und Luftschallschutz anschließend den höheren Anforderungen der zur Zeit der baulichen Veränderungen geltenden DIN-Normen genügt, wenn die Maßnahmen von der Intensität des Eingriffs in die Gebäudesubstanz her mit einem Neubau oder einer grundlegenden Veränderung des Gebäudes vergleichbar sind.

Die Kündigung eines Mietverhältnisses, die von einem sachlichen Grund zur fristlosen Kündigung getragen ist, steht, auch wenn sie an einem formellen Mangel leidet, einem auf § 536a Abs. 1 BGB gestützten Ersatz derjenigen Schäden nicht entgegen, die darauf beruhen, dass der Mieter bestehende Mängel der Mietwohnung berechtigterweise zum Anlass nimmt, wegen einer nicht mehr vorhandenen Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch eine den Umständen nach angemessene neue Wohnung anzumieten (Fortführung des Senatsurteils vom 13. Juni 2007 - VIII ZR 281/06, WuM 2007, 570).

1. Mindert der Miete die Miete zu hoch, so dass der Mietrückstand im Laufe der Monate zwei Monatsmieten Rückstand erreicht, ist der Mieter zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses gem. § 543 Abs. 2 Nr. 3b BGB berechtigt.

2. Ein eventuell neben der Mietminderung bestehendes Zurückbehaltungsrecht muss ausdrücklich ausgeübt werden, weil es sich bei den Rechten aus § 273 BGB und § 320 BGB um Einreden handelt, die nicht von Amts wegen berücksichtigt werden dürfen.

Es ist durchaus sozialadäquat, dass sich Bewohner von Balkonen nicht nur an der frischen Luft und der Möglichkeit erfreuen, sich dort aufzuhalten, dort Blumen zu ziehen, Wäsche zu trocknen usw., sondern sich auch an dem Flug und dem Gezwitscher von Vögeln erfreuen.

Das Füttern von Vögeln in diesem Zusammenhang ist deshalb keineswegs bereits im Grundsatz nicht sozialadäquat, sondern recht verbreitet.

1. Ein Mieter ist auf eine unzureichende Abdichtung der Versorgungsschächte zurückzuführende Belästigung durch Zigarettenrauch berechtigt, den Mietzins um 5 % zu mindern.

2. Weicht die tatsächliche Wohnfläche einer Mietwohnung um mehr als 12 % von der vertraglich vereinbarten Fläche ab, ist der Mieter berechtigt, die Miete in entsprechender Höhe zu mindern.

Eine Mietminderung in Höhe von 5 % kann auch bei rauchenden Mietern umliegender Wohnungen in Betracht kommen. Höchstrichterlich entschieden (BGH, Urteil v. 28.06.2006, VIII ZR 124/05) ist nur die Frage von Schadensersatzansprüchen des Vermieters gegen den rauchenden Mieter, nicht aber das Verhältnis zu einem anderen Mieter.

Ein Mieter oder Vermieter kann keinen Unterlassungsanspruch geltend machen, wenn er sich durch Kinderlärm gestört fühlt.

Für die Duldungspflicht eines Mieters ist es grundsätzlich unerheblich, ob die Maßnahme ordnungsgemäß angekündigt worden ist. Es verstieße gegen Treu und Glauben der Beklagten allein wegen möglicher formeller Mängel bei der Ankündigung den Abriss des Balkons aufzugeben, wenn sie diesen bei Einhaltung aller formellen Voraussetzungen umgehend erneut errichten könnte(vgl. Palandt, § 554 BGB a.F., Rn. 23 und 31 m.w.N.).

Der Vermieter hat einen Anspruch auf Gestattung des Zutritts zu den Mieträumen und ihrer Besichtigung, wenn dazu ein konkret begründeter Anlass besteht, oder der Mieter oder dessen Erfüllungsgehilfen Obhuts- oder Sorgfaltspflichten bezüglich der Mieträume grob vernachlässigen oder sonst einen vertragswidrigen Gebrauch von den Räumen machen.

Darüber hinaus ist dem Vermieter aber auch ein periodisches Besichtigungsrecht ohne besonderen Anlass in Zeitabständen von ein bis zwei Jahren zuzubilligen.

Zwar trifft den Mieter grundsätzlich keine Obliegenheit, die Wohnung bereits bei Vertragsschluss auszumessen, um die Wohnflächenangabe im Mietvertrag zu überprüfen (vgl. nur LG München I, Urt. v. 19.12.2013 - 31 S 6768/13, WuM 2014, 135, 136).

Etwas anderes gilt aber dann, wenn der Mieter einen konkreten Anlass hierzu hatte. Dies ist der Fall, wenn die Flächenabweichung in einer Einzimmerwohnung 57,98% beträgt und der Mieter vor Abschluss eines „Anschlussmietvertrages“ bereits mehr als zwei Jahre in der Wohnung wohnte.

Eine vom Vermieter verwendete formularmäßige Klausel, wonach der Mieter von Gewerberaum gegenüber den Ansprüchen des Vermieters auf Zahlung des Mietzinses kein Minderungsrecht wegen Mängeln der Mietsache geltend machen kann, es sei denn, der Vermieter hat die Mängel vorsätzlich oder grob fahrlässig zu vertreten, ist im Zweifel dahin auszulegen, dass sie die Minderung wegen sonstiger Mängel vollständig ausschließt und dem Mieter auch nicht die Möglichkeit der Rückforderung der Miete nach § 812 BGB verbleibt.

Eine solche Klausel benachteiligt den Mieter unangemessen und ist deswegen unwirksam.

Der Vermieter ist nicht verpflichtet, dem Mieter Einsicht in die Unterlagen der Nebenkostenabrechnung zu gewähren, wenn der Mieter die Belegprüfung vorher nicht verlangt hat.

Eine Minderung der Miete ist gemäß § 536 c BGB ausgeschlossen, wenn der Mangel dem Vermieter nicht angezeigt wurde.

Der Vermieter kann einen Mangel nicht pauschal mit Nichtwissen bestreiten, wenn er sein Besichtigungsrecht nicht ausgeübt hat.

Ist dem Mieter die Haltung eines Labradors ausdrücklich erlaubt worden, stellt ihn diese Erlaubnis nicht von jeglicher Verantwortung für Schäden, die durch den Hund hervorgerufen werden können, frei.

So hätte er den Hund etwa nur in solchen Bereichen halten können, in denen kein Parkett lag oder einen Bereich, in dem der Hund gehalten werden sollte, mit Teppichboden oder sonstigen zum Schutz des Parketts geeigneten Materialien abdecken können. Alternativ hätte er die Krallen des Hundes mit Kratzschutz, etwa im Handel erhältlichen Hundesocken ausstatten können.

Dass eine dem vertragsgemäßen Zustand der Mietsache entsprechende Heizungs- und Belüftungsanlage hohe Energiekosten verursacht, ist bei der Beurteilung, ob ein Mangel der Mietsache vorliegt, nicht von Bedeutung, wenn die Anlage dem bei der Errichtung des Gebäudes maßgeblichen technischen Standard entspricht und fehlerfrei arbeitet.

Auch bei einem gewerblichen Mietverhältnis lässt sich aus dem Wirtschaftlichkeitsgebot ein Anspruch des Mieters auf Modernisierung einer vorhandenen und den vertraglichen Vereinbarungen entsprechenden Heizungsanlage nicht ableiten.

Sofern der Vermieter bei Vertragsschluss keinen Hinweis auf ein notwendiges, gesteigertes Heiz- und Lüftungsverhalten erteilt, ist in der Regel von einem vertraglich geschuldeten Lüftungsverhalten in Gestalt von zweimaligem (morgens/abends) Stoß- oder Querlüften für jeweils ca. 10 Minuten auszugehen.

Mangels anderweitiger Vereinbarung ist es für den Mieter unzumutbar, große Möbelstücke von der Wand abzurücken oder an bestimmten Wänden überhaupt keine Möbelstücke aufstellen zu dürfen.

Hat der Vermieter eine Wohngebäudeversicherung abgeschlossen, deren Kosten vom Mieter getragen werden, und verursacht der Mieter leicht fahrlässig einen von dieser Versicherung umfassten Wohnungsbrand, so trifft den Vermieter in der Regel die mietvertragliche Pflicht, wegen des Brandschadens nicht den Mieter, sondern die Versicherung in Anspruch zu nehmen.

Zudem hat der Vermieter in einem solchen Fall aufgrund seiner Pflicht zur Erhaltung der Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) den Brandschaden grundsätzlich auch dann zu beseitigen, wenn er von einer Inanspruchnahme der Wohngebäudeversicherung absieht.

An die Vorhersehbarkeit einer künftigen Bebauung für den Mieter und der damit einhergehenden Belästigungen durch Lärm und Staub sind hohe Anforderungen zu stellen.

Die unteschiedliche Intensität der baulichen Beeinträchtigungen über einen längeren Zeitraum kann im Rahmen der Minderungsquote Berücksichtigung finden.