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Es handelt sich bei der Jahresabrechnung um eine Abrechnung nach Ablauf eines Kalenderjahres, ein vom Kalenderjahr abweichender Abrechnungszeitraum verstößt gegen § 28 Abs. 1 WEG.

Eine Abweichung vom Gesetz ist nur dann möglich, wenn eine entsprechende Regelung in der Gemeinschaftsordnung vorhanden ist.

Besteht eine langjährige Übung einer Abrechnung in Abweichung vom Kalenderjahr, so kann für künftige Abrechnungen die Umstellung auf das Kalenderjahr verlangt werden (vgl. LG München, ZMR 2009, 218 ff.). Dies hat jedoch zur Folge, dass im Zeitpunkt der Umstellung ein Monat bzw. mehrere Monate als Differenz verbleiben, so dass bei einem erstellten 13-monatigen Abrechnungszeitraum keine Bedenken bestehen.

Die Verwaltung einer Wohnungseigentümergemeinschaft hat gemäß § 28 Abs. 3 WEG nach Ablauf des Kalenderjahres eine Abrechnung der Einnahmen und Ausgaben zu erstellen. Dazu hat die Verwaltung eine geordnete und übersichtliche Einnahmen- und Ausgabenrechnung vorzulegen, die auch Angaben über die Höhe der gebildeten Rücklagen enthält. Sie muss für einen Wohnungseigentümer auch ohne Hinzuziehung fachlicher Unterstützung verständlich sein.

Bei der Darstellung der Instandhaltungsrücklage ist zwischen Soll- und Ist-Rücklage zu unterschieden. Die Soll-Rücklage ist der Betrag, der vorhanden wäre, wenn alle Wohnungseigentümer ordnungsgemäß ihrer Wohngeldverpflichtung nachgekommen sind. Die Angabe der Sollwerte ist erforderlich, um die Differenzen zu den tatsächlich auf die Rücklage gezahlten Wohngeldanteilen und den liquiditätsmäßig separierten Beträgen zu differenzieren.

Wurde ein Beschluss auf einer früheren Eigentümerversammlung rechtskräftig für ungültig erklärt und basiert der streitgegenständliche Beschluss auch auf diesem Beschluss, widerspricht der streitgegenständliche Beschluss ordnungsgemäßer Verwaltung.