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Die materiellrechtliche Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum und damit auch dessen Eintragung im Grundbuch kommt nur in Betracht, wenn das Sondereigentum an Wohnungen oder an anderen Räumen in Gebäuden auf dem betroffenen Grundstück gebildet werden soll.

Nach §§ 3 Abs. 1, 8 Abs. 1 WEG kann durch Teilungsvereinbarung bzw. Teilungserklärung das Wohnungseigentum schon an einem "zu errichtenden Gebäude", also bereits vor der Errichtung, gebildet werden. Das den Miteigentumsanteilen am Grundstück jeweils zugeordnete Sondereigentum an einer Wohnung entsteht dann erst mit deren Fertigstellung. Dinglich vollzogen wird die Teilungserklärung aber bereits durch Eintragung in die Wohnungsgrundbücher, die dem Grundstückseigentümer die gesicherte Rechtsposition verschafft, dass dem Anteil am Grundstück im Falle der Bebauung Sondereigentum zuwächst.

Die Teilung eines Grundstücks in Wohnungseigentum ist vor diesem Hintergrund zum Beispiel nicht schon dann möglich, wenn das aufstehende Bauwerk als Gebäude auf fremdem Grund und Boden im bewertungsrechtlichen Sinne anzusehen ist, sachenrechtlich aber als bloßer Scheinbestandteil im Sinne des § 95 BGB nicht im Eigentum des teilenden Grundstückseigentümers steht. Umgekehrt ist die Teilung in Wohnungseigentum möglich, wenn eine Anlage zwar nach der Art ihrer Ausführung nicht als Gebäude im Sinne des Bewertungsrechts anzusehen wäre (weil ein bestimmtes objektives Merkmal fehlt), wohl aber nach den konkreten Umständen als Gebäude im Sinne des § 94 BGB zwingend vom Grundstückseigentum umfasst ist.

Aus den §§ 93, 94 BGB ergibt sich hingegen nicht, dass für die feste Verbindung eines Gebäudes mit dem Grund und Boden am oder auf dem Wasser keine Konstruktion gewählt werden darf, die vertikale Schwankungen des Wasserstandes ausgleicht.


OLG Schleswig, Beschluss vom 19.04.2016; Az.: 19.04.2016