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Die Beschreibung von Eigenschaften eines Grundstücks oder Gebäudes durch den Verkäufer vor Vertragsschluss, die in der notariellen Urkunde keinen Niederschlag findet, führt in aller Regel nicht zu einer Beschaffenheitsvereinbarung nach § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB. In Betracht kommt allerdings ein Anspruch aus culpa in contrahendo, §§ 311 Abs. 2, 280, 249 BGB.

Eine Immobilie ist mit einem Sachmangel, und zwar in Form einer Abweichung von der üblichen Beschaffenheit (§ 434 Abs. 1 S. 2 Nr. 2 BGB), behaftet, wenn in den Keller konstruktionsbedingt bei starkem Regen regelmäßig breitflächig Wasser in flüssigem Aggregatzustand eindringt.

Der Verkäufer ist verpflichtet, Fragen des Käufers zum Kaufgegenstand richtig und vollständig zu beantworten, und zwar selbst dann, wenn eine Offenbarungspflicht nicht bestand (vgl. BGH, Urteil vom 16. März 2012 - V ZR 18/11).

Nach feststehender Rechtsprechung ist wer vertragliche oder vorvertragliche Aufklärungspflichten verletzt, darlegungs- und beweispflichtig dafür, dass der Schaden auch bei pflichtgemäßem Verhalten eingetreten wäre, der Geschädigte also den Hinweis unbeachtet gelassen und auch bei wahrheitsgemäßen Tatsachenangaben den Vertrag so wie geschehen geschlossen hätte (vgl. etwa BGH, Urteil vom 26. September 1997 – V ZR 29/96).

Es reicht für die Annahme eines Schadens im Sinne von §§ 311 Abs. 2, 280, 249 BGB aus, dass - im Sinne eines sog. subjektbezogenen Schadensbegriffs - der Käufer, und zwar selbst bei objektiver Werthaltigkeit von Leistung und Gegenleistung, dadurch einen Vermögensschaden erlitten hat, dass die Leistung für seine Zwecke nicht voll brauchbar ist (vgl. auch BGH, Urteil vom 08. März 2005 – XI ZR 170/04).