Kostenlose Urteile und Gerichtsentscheidungen

Haben die Wohnungseigentümer einen einheitlichen Beschluss gefasst, der zwei selbstständige Regelungen enthält, zum einen die Verwalterbestellung und zum anderen die Bevollmächtigung einer Miteigentümerin zum Abschluss eines Verwaltervertrages, so führt die Unwirksamkeit des Verwaltervertrages auch zur Unwirksamkeit der Bestellung.

Nach der nunmehr herrschenden Organtheorie (vgl. BGH NJW 2002, 3240) werden Rechte und Pflichten des Verwalters bereits durch seine Bestellung begründet, so dass dem Abschluss des Verwaltervertrages für die Verwalterbestellung keine konstitutive Wirkung zukommt.

Allerdings bleibt der Abschluss eines Verwaltervertrages neben dem Bestellungsakt erforderlich, um die übrigen Rechtsbeziehungen zwischen den Wohnungseigentümern und dem Verwalter, insbesondere dessen Vergütungsansprüche, zu regeln. Denn ohne Vertrag hat der Verwalter gegen die Wohnungseigentümer nur einen Anspruch analog der §§ 27 Abs. 3 WEG, 670, 713 BGB auf Ersatz der tatsächlichen Aufwendungen, nicht dagegen auch einen Anspruch auf angemessene Vergütung.

Entsprechend § 139 BGB bleibt der Eigentümerbeschluss über die Bestellung des Verwalters trotz Ungültigkeit des Beschlusses betreffend den Abschluss des Verwaltervertrages ausnahmsweise gültig, wenn anzunehmen ist, dass die Verwalterbestellung auch ohne den nichtigen Teil beschlossen worden wäre.

Nicht ausreichend ist dabei die Feststellung, dass die Beschlussfassung über die Verwalterbestellung in jedem Fall, aber vielleicht mit anderem Inhalt, erfolgt wäre. Es muss vielmehr feststehen, dass der Beschluss so gefasst worden wäre, wie er sich ohne den nichtigen Teil darstellt.

Falls der Verwalter nicht nur unter der Voraussetzung einer Einigung über die Bedingungen des Verwaltervertrages tätig werden sollte, so wäre es objektiv aus Sicht der Wohnungseigentümer allein vernünftig gewesen, zumindest die Vergütungsansprüche des Verwalters zu regeln, z. B. in der Weise, dass er bis zur Einigung über den Verwaltervertrag die gesetzlichen Verwalteraufgaben und -pflichten zur ortsüblichen Vergütung erfüllen soll.
OLG Köln, Beschluss vom 04.01.2007; Az.: 16 Wx 232/06