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Autoren: RA Frank Dohrmann, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Bottrop | RA Stefan Specks, Düsseldorf | RA Liubov Zelinskij-Zunik, München

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Geleistete Ist-Vorauszahlungen sind in die Jahresabrechnung einzustellen/ Frage nach einer Vertretungsvollmacht ist noch keine Zurückweisung gem. § 174 BGB/ Beschlusskompetenz für Rauchwarnmelder auch in NRW

LG Düsseldorf, AZ: 19 S 32/17, 23.11.2017

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Verweigert der Verwalter trotz ausdrücklicher Nachfrage die Vorlage einer vertretungsvollmacht für die Eigentümerversammlung, muss der nachfragende Wohnungseigentümer anschließend zusätzlich die fehlende Vollmacht auch noch zurückweisen, um die Rechtsfolgen des § 174 BGB herbeizuführen.

Eine strafrechtliche Verurteilung des Verwalters stellt nach Tilgung der Strafe gem. § 51 BZRG kein Bestellhindernis dar.

Auch wenn in § 49 Abs. 7 S. 4 LBauO NRW dem tatsächlichen Nutzer einer Wohnung die Wartung der Rauchwarnmelder zugewiesen ist, besitzt die Gemeinschaft auch dann eine Beschlusskompetenz über die Wartung der Rauchwarnmelder, wenn die Eigentumswohnung vermietet ist.

Die tatsächlich geleisteten Ist-Vorauszahlungen eines Wohnungseigentümers sind zwingender Bestandteil einer Jahresabrechnung und den Gesamtausgaben gegenüberzustellen.

Kommentar von RA Frank Dohrmann, Bottrop:

Leider hat das Landgericht in seiner Entscheidung versäumt, eine Begründung für die Wirksamkeit der Verwalterwahl zu liefern. Nach wohl bisher einhelliger Meinung ist die Verwalterbestellung mit dem Verwaltervertrag fest verbunden, so dass bei der Unwirksamkeit des gesamten Verwaltervertrages (und nicht nur einzelner untergeordneter Klauseln) dies auch auf die Verwalterwahl durchschlägt und diese unwirksam macht.

Die Frage, ob in NRW eine Wohnungseigentümergemeinschaft die Beschlusskompetenz für die Wartung von Rauchwarnmeldern besitzt, wurde nach dem LG Dortmung (1 S 437/15) nunmehr auch vom LG Düsseldorf positiv beantwortet.

Leider haben sich beide Entscheidungen nicht mit der Entscheidung des BGH (V ZR 238/11) auseinandergesetzt, der für Hamburg und der dort geltenden LBauO entschieden hatte, dass dann, wenn die Landesbauordnung die Wartung dem Wohnungseigentümer auferlege, von einer Beschlusskompetenz auszugehen sei. In NRW ist der unmittelbare Besitzer der Wohnung jedoch wartungspflichtet, mithin bei vermietetem Eigentum der Mieter.

Das Argument, das der Eigentümer seinen Mietvertrag entsprechend der wohnungseigentumsrechtlichen Lage anpassen müsse, mag für neue Mietverträge gelten, bei Verträgen, die vor Beschlussfassung geschlossen wurden und keine Regelung über die Wartung von Rauchwarnmeldern enthalten, lässt das Landgericht allerdings offen, wie eine einseitige Vertragsänderung nach geltendem Recht durchgesetzt werden könnte.

Damit ist in NRW wohl weitgehend geklärt, dass eine Beschlusskompetenz für die Wartung von Rauchwarnmeldern besteht, auch wenn es hierfür wohl keine dogmatische Herleitung unter Berücksichtigung der BGH-Rechtsprechung gibt.

Wenn es alle so machen, dann wird es schon richtig sein. Lemming-Rechtsprechung.

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