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Dem Schutzzweck des § 174 BGB wird durch die Überprüfung der vom Verkäufer einer Immobilie erteilten Vollmacht durch den den Kaufvertrag beurkundenden Notar nicht Genüge getan. Das Überprüfungsrecht nach § 174 BGB steht dem jeweiligen Geschäftsgegner (hier: Mieter) zu.

Mit dem in § 174 BGB dem Geschäftsgegner eingeräumten eigenen Prüfungsrecht, das auf eine schnelle (“unverzügliche“) Klärung der Vertretungssituation gerichtet ist, ist es nicht vereinbar, den Geschäftsgegner auf eine Einsichtnahme beim beurkundenden Notar, der seinen Sitz unter Umständen mehrere hundert Kilometer vom Geschäftsgegner entfernt hat, zu verweisen.

Zwar genügt es zur Vorlegung einer Vollmachtsurkunde i.S.d. § 172 BGB, wenn in einem notariellen Vertrag auf eine von dem beurkundenden Notar selbst aufgenommene Vollmacht Bezug genommen und diese bei dem Notar zugänglich ist (BGH, Urteil vom 20.12.1979 - VII ZR 77/78, Rdnr. 15).

Daran fehlt es aber, wenn ausweislich des notariellen Kaufvertrages eine dritte Person bei der Beurkundung des Kaufvertrages aufgrund einer Vollmacht für den Verkäufer handelte, diese Vollmacht aber nicht vom beurkundenden Notar selbst beurkundet wurde.

§ 172 Abs. 1 BGB setzt voraus, dass der Vertreter dem Dritten die den Rechtsschein erzeugende Urkunde selbst, also in Urschrift oder - bei notariell beurkundeter Vollmacht - in einer Ausfertigung vorlegt; Abschriften genügen regelmäßig nicht.