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Autoren: RA Frank Dohrmann, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Bottrop | RA Stefan Specks, Düsseldorf | RA Liubov Zelinskij-Zunik, München

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Mieter zahlt Miete nicht - Darf Vermieter nach fristloser Kündigung die Strom- und Wasserversorgung unterbrechen?; §§ 4, 5, 7 WAG NRW

OVG Münster, AZ: 14 B 151/21, 16.03.2021

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§§ 4, 5, 7 WAG NRW
Gemäß § 4 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 und 4, Satz 2 des Wohnungsaufsichtsgesetzes (WAG NRW) muss Wohnraum u.a. über einen funktionsfähigen und nutzbaren Anschluss von Energie- und Wasserversorgung sowie eine funktionsfähige und nutzbare Feuerstätte oder Heizungsanlage verfügen.

Gemäß § 5 Abs. 1 WAG NRW ist Wohnraum vom Verfügungsberechtigten so auszustatten, zu erhalten und wiederherzustellen, dass der ordnungsgemäße Gebrauch zu Wohnzwecken gewährleistet ist.

Die wohnungsaufsichtsrechtliche Pflicht besteht gegenüber dem Eigentümer, während sich das Verhältnis zwischen dem Eigentümer und den Bewohnern nach dem privaten Mietrecht beurteilt. Daher kommt es hier nicht auf das Vorliegen eines wirksamen Mietverhältnisses an.

Soweit etwa Personen hinsichtlich des Wohnraums verbotene Eigenmacht (§ 858 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs) ausüben, kann es ermessenswidrig sein, zugunsten solcher Personen wohnungsaufsichtsrechtlich einzuschreiten.

Hat das Verwaltungsgericht aber nicht klären können, ob ein Mietverhältnis besteht und die Versorgungssperre zivilrechtlich zulässig ist, ist es nicht Aufgabe der Behörde im Rahmen ihres Einschreitermessens, die zivilrechtlichen Verhältnisse zwischen den Beteiligten näher aufzuklären.

Kommentar von RA Frank Dohrmann, Bottrop:

Die Entscheidung des OVG Münster zeigt, dass ein Vermieter einem Mieter auch dann die Versorgung mit Gas, Strom und Wasser zur Verfügung stellen muss, wenn der Mieter seine Mieten nicht gezahlt hat und bereits eine fristlose Kündigung erhalten hat, der Mieter gegen die Kündigung aber rechtlich vorgeht.

In dem Fall muss dser Vermieter dem säumigen Mieter auch noch die Energieversorgung unentgeltlich zur Verfügung stellen. Das Verwaltungsgericht prüft nicht die Wirksamkeit der Kündigung, auch die zuständige Behörde nicht.

Daher kann nur angeraten werden, von solchen Versorgungssperren Abstand zu nehmen. Nur in Ausnahmefällen dürften diese zuläsig sein. Erst wenn der Mieter trotz Vorliegens eines zivilrechtlichen Räumungstitels die Wohnung nicht räumt und auch keine Zahlungen leistet, wird man einen Ausnahmefall für die Zulässigkeit einer Versorgungssperre annehmen können.

Als Vermieter sollte man daher spätestens nach Ausbleiben der zweiten Monatsmiete oder eines Großteils dieser Mieten unverzüglich das Räumungsverfahren vor dem Zivilgericht einleiten, um am Ende dem Mieter nicht auch noch die Energieversorgung finanzieren zu müssen.

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