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Autoren: RA Frank Dohrmann, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Bottrop | RA Stefan Specks, Düsseldorf | RA Liubov Zelinskij-Zunik, München

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Auch unberechtigte Ausgaben gehören in die Jahresabrechnung/Zur fehlerhaften Anwendung des Kostenverteilerschlüssels, §§ 16 Abs. 2, 3 und 4; 28 Abs. 3 WEG

BGH Karlsruhe, AZ: V ZR 156/10, 04.03.2011

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1. In die Jahresabrechnung sind auch solche Ausgaben einzustellen, die der Verwalter unberechtigterweise aus Mitteln der Gemeinschaft getätigt hat §§ 16 Abs. 2, 3 und 4; 28 Abs. 3 WEG.

2. Maßgeblich für die Umlegung der Kosten in den Einzelabrechnungen ist der jeweils einschlägige Verteilungsschlüssel, wie er sich aus einer Vereinbarung, einem Beschluss nach § 16 Abs. 3, 4 WEG, aus § 16 Abs. 2 WEG oder einer gerichtlichen Entscheidung ergibt. Steht ein Ersatzanspruch gegen einen Wohnungseigen-tümer in Rede, rechtfertigt dies nur dann eine von dem einschlägigen Umlageschlüssel abweichende Kostenverteilung, wenn der Anspruch tituliert ist oder sonst feststeht.

3. Sind nach einer Regelung in der Teilungserklärung bestimmte Kosten von dem jeweiligen Sondereigentümer zu tragen, geht diese Bestimmung dem allgemeinen Umlageschlüssel vor mit der Folge, dass sämtliche Einzelabrechnungen - beschränkt auf die fehlerhaft umgelegte Position für ungültig zu erklären sind (vgl. Senat, Beschluss vom 15. März 2007 - V ZB 1/06, BGHZ 171, 335, 339).

4. Die Genehmigung der Jahresabrechnungen durch die Wohnungseigentümerversammlung enthält keine konkludente Billigung der von dem Verwalter getätigten Ausgaben (vgl. BayObLG, NZM 2004, 385). Auch ist eine Beschlussfassung über die Entlastung nicht Voraussetzung für die Geltendmachung von Ansprüchen gegen den Verwalter.

5. Auf Antrag zumindest eines Wohnungseigentümersaher wird sich die Wohnungseigentümergemeinschaft jedenfalls mit der Frage des Regresses gegen die Verwalterin zu befassen haben (vgl. auch OLG Hamm, ZMR 2008, 62; KG, NZM 2006, 108).

Kommentar von RA Frank Dohrmann, Bottrop:

Der BGH stellt noch einmal klar, dass auch unberechtigte Ausgaben in die Jahresabrechnugn gehören, selbst wenn sie einen oder mehrere Wohnungseigentümer zu Unrecht belasten. Ein Ausgleich könne nur über einen Regress gegen den Verwalter erzielt werden. Dieser Anspruch müsse auf Verlangen in einer Eigentümerversammlung geklärt werden. Dies gilt insbesondere wenn die Entlastung des Verwalters nicht Gegenstand eines gesonderten Beschlusses ist. Weigert sich die Mehrheit der Eigentümer, den Verwalter in Regress zu nehmen, bleibt dem unterlegenen Wohnungseigentümer nur die Möglichkeit, die Gemeinschaft darauf zu verklagen, den Verwalter zu verklagen. Es abzuwarten, wie der BGH diesen Fall entscheiden wird, da bisher die Rechtsprechung der Mehrheit ein Ermessensspielraum unter Berücksichtigung des Prozessrisikos zubilligt, ob der Verwalter überhaupt verklagt werden soll. Verneint der BGH im Einzelfall auch einen Anspruch des einzelnen Wohnungseigentümers auf Geltendmachung von Regressansprüchen durch die Gemeinschaft, wäre ein rechtsfreier Raum geschaffen.

Auch wenn das vorliegende Urteil der einhelligen Rechtsprechung entspricht, zeichnet sich diese Entscheidung nicht durch einen effektiven Rechtsschutz aus. Die Entscheidung mit dem Liquiditätsinteresse der Gemeinschaft zu rechtfertigen, stößt spätestens dort auf Bedenken, wo Jahresabrechnugnen oder Wirtschaftspläne aus weit unbedeuteren Fehlern aufgehoben werden, ohne sich über das Liquiditätsinteresse Gedanken zu machen.

Von der fehlerhaften Einstellung unberechtigter Forderungen in die Jahresabrechnung strikt zu trennen sind die Forderungen, die der Gemeinschaft durch die Jahresabrechnung auferlegt worden sind, obwohl die Teilungserklärung bestimmte Kosten dem jeweiligen Sondereigentümer auferlegt haben. Hierbei handelt es sich um fehlerhafte Kostenverteilungen, die immer zur Rechtswidrigkeit der entsprechenden Beschlussfassung führen und bei einer Anfechtungsklage aufgehoben werden.

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