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Autoren: RA Frank Dohrmann, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Bottrop | RA Stefan Specks, Düsseldorf | RA Liubov Zelinskij-Zunik, München

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Verwalterbestellung durch das Gericht per einstweiliger Verfügung trotz Vorlage nur eines Angebotes

AG Kiel, AZ: 119 C 131/22, 26.10.2022

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Zur Abwendung wesentlicher Nachteile kann das Gericht auf Antrag eines Eigentümers einen Verwalter per einstweiliger Verfügung für die Wohnungseigentümergemeinschaft bestellen.

Der Antrag richtet sich gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.

Grundsätzlich hat die Gemeinschaft der Eigentümer danach zunächst im Rahmen einer Eigentümerversammlung zu versuchen, die Bestellung eines Verwalters vorzunehmen. Unter diesem Gesichtspunkt kommt dem Grunde nach auch der Erlass einer einstweiligen Vefügung mit dem Inhalt der Ermächtigung zur Einberufung der Versammlung in Betracht.

Ein solcher Ausspruch ist wirkungslos, wenn ein Beschluss über die Bestellung eines Verwalters in der EigentümerversammIung nicht gefasst werden kann. Die Verfügungskläger haben insoweit dargelegt, versucht zu haben, eine Eigentümerversammlung mit dem Ziel der Bestellung eines Verwalters einzuberufen, und dass dies aufgrund der Zerstrittenheit der einzelnen Wohnungseigentümer nicht rnöglich war.

Bereits die Einberufung einer Wohnungseigentümerversammlung kann nur durch alle Eigentümer gemeinschaftlich erfolgen, § 9b Abs. 1 WEG.

Der Einholung von Vergleichsangeboten bedarf es auch bei einer Neuwahl des Verwalters nicht.

Kommentar von RA Frank Dohrmann, Bottrop:

Die Entscheidung des AG Kiel überzeugt nicht.

Es ist dem Amtsgericht noch beizupflichten, dass in Ausnahmefällen ein Verwalter auch per einstweiliger Verfügung bestellt werden kann, insbesodnere wenn aufgrund der Pattsituation der Stimmrechte eine Verwalterwahl auf einer Versammlung aussichtslos erscheint.

Diese Voraussetzungen waren aber vorliegend nicht ansatzweise gegeben.

Das Amtsgericht hat verkannt, dass die Vorbefassung der Gemeinschaft nicht durch das Gericht ausgehölt werden darf. Insweit hätte es vorliegend ausgereicht, die Einberufung einer Versammlung durch einen Wohnungseigentümer per einstweiliger Verfügung zu gestatten. Eine reine Förmelei war schon deshalb nicht gegeben, weil zwei von drei Eigentümer einen Verwalter bestellen wollten und über die entsprechende Mehrheit auf der Versammlung verfügten.

Auch ist es nicht vertretbar, ohne Begründung die vom BGH vorgegebene Verpflichtung, drei Verwalterangebote bei der Neuwahl des Verwalters zur Abstimmung zu stellen, zu ignorieren. Denn von dem Grundsatz, mindestens drei Verwalterangebote einzuholen, darf nur in Ausnahmefällen abgesehen werden, die nicht dargelegt wurden.

Auch hat das Amtsgericht verkannt, dass ein nicht zertifizierter Verwalter nur dann gewählt werden darf, wenn weniger als 1/3 der Wohnungseigentümer einen zertifizierten Verwalter verlangen, § 19 Abs. Nr. 6 WEG.

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