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Autoren: RA Frank Dohrmann, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Bottrop | RA Stefan Specks, Düsseldorf | RA Liubov Zelinskij-Zunik, München

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Wiederholender Beschluss über bereits beschlossene Jahresabrechnungen ist nichtig; §§ 139 BGB; 28 Abs. 5 WEG

LG Nürnberg-Fürth, AZ: 14 S 5724/09, 30.11.2009

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Die Aufnahme von Vorjahressollständen in die aktuelle Jahresabrechnung ist regelmäßig nicht dahin zu verstehen, dass damit diese bereits in früheren Jahresabrechnungen beschlossenen Altschulden nochmals beschlossen werden sollen, vielmehr erfolgt diese Aufnahme allein der Information halber.

Der wiederholende Beschluss über dieselbe Schuld wäre dagegen rechtswidrig, weil er zu einer nicht gerechtfertigten Anspruchsverdoppelung und Ausschaltung der Verjährungsvorschriften führen würde.

Insoweit ist zunächst durch Auslegung zu ermitteln, welchen Inhalt der Beschluss haben sollte. Ergibt die Auslegung, dass Altverbindlichkeiten mit beschlossen wurden, ist von einer teilweisen Nichtigkeit und nicht nur von einer Rechtswidrigkeit der Jahresabrechnung auszugehen.

Der Gemeinschaft fehlt insoweit nämlich die Beschlusskompetenz. Die Gemeinschaft kann Leistungspflichten gegenüber einzelnen Mitgliedern gegen deren Willen nur dann und nur insoweit konstitutiv begründen, als ihr dazu durch Gesetz oder durch Vereinbarung die Beschlusskompetenz eingeräumt wird. § 28 V WEG gibt sie für die Altforderungen nicht her.

Kommentar von RA Frank Dohrmann, Bottrop:

Das Landgericht Nürnberg-Fürth geht für die aus Schuldnersicht erfreuliche Nichtigkeit von wiederholt beschlossenen Hausgeldern aus (a.A. [nur Rechtswidrigkeit]: BayObLG ZMR 2004, 355 [356]; NZM 2000, 52 [53]; OLG Köln NJW-RR 2001, 87 m.w.N.; NJW-RR 1997, 1102). Dies hat für den Hausgeldschuldner den Vorteil, dass dieser sich unmittelbar im Rahmen der Wohngeldklage unberechtigten Forderungen zur Wehr setzen kann. Denn die Nichtigkeit eines Beschlusses muss das mit der Zahlungsklage befasste Gericht die Klage abweisen. Bei einer bloßen Rechtswidrigkeit darf das mit der Zahlungsklage befasste Gericht dagegen die Rechtswidirgkeit erst dann berücksichtigen, wenn diese in einer Anfechtungsklage gem. § 46 WEG rechtskräftig festgestellt ist.

Da Anfechtungsklagen erfahrungsgemäß länger andauern, als Wohngeldklagen, führt die Ansicht des LG Nürnberg-Fürth zu einer deutlichen Verbesserung der Verteidigungsmöglichkeit des Schuldners gegen Wohngeldklagen, der ansonsten selbst bei offensichtlicher Rechtswidrigkeit einer Jahresabrechnung die Wohngeldklage zunächst verlieren wird und erst nach Aufhebung des Beschlusses einen Rückforderungsanspruch geltend machen kann.

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