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Autoren: RA Frank Dohrmann, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Bottrop | RA Stefan Specks, Düsseldorf | RA Liubov Zelinskij-Zunik, München

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Sondernutzungsrecht an einem Stellplatz nur bei Grundbucheintragung wirksam / Unterlassungsanspruch oder Herausgabeanspruch unterliegt nicht der Verjährung/Verwirkung; §§ 13 Abs. 2 Satz 1, 15 Abs. 3 WEG; 242, 985, 1004 Abs. 1 BGB

KG Berlin, AZ: 24 W 201/05, 04.12.2006

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§§ 13 Abs. 2 Satz 1, 15 Abs. 3 WEG; 985, 1004 Abs. 1 BGB
Ein Stellplatz steht im Gemeinschaftseigentum der Wohnungseigentümer der genannten Wohnanlage. An diesem kann nur ein Sondernutzungsrecht begründet werden.

Auch ein Sondernutzungsrecht führt zu einem Ausschluss aller nicht nutzungsberechtigten Miteigentümer der Wohnungseigentumsgemeinschaft von der Nutzung des betreffenden Teils des gemeinschaftlichen Eigentums.

Eine Änderung der Teilungserklärung ist, unabhängig davon, ob sie einseitig durch den teilenden Alleineigentümer oder durch die Gemeinschaft erfolgt, dem Sonderrechtsnachfolger gegenüber wirkungslos, wenn sie nicht ins Grundbuch eingetragen ist.

Das Sondernutzungsrecht hat schuldrechtlichen Charakter und ist kein dingliches Recht; es wird lediglich durch Eintragung ins Grundbuch Inhalt – nicht Gegenstand – von Wohnungseigentumsrechten, nämlich des Sondereigentums, und insoweit „verdinglicht“. Allein bei Eintragung ins Grundbuch entfaltet es nach §§ 10 Abs. 2, 5 Abs. 4 WEG Wirkung auch gegenüber dem Sonderrechtsnachfolger eines Wohnungs-eigentümers; ohne Eintragung verbleibt es bei einer den Sonderrechtsnachfolger nicht bindenden schuldrechtlichen Wirkung.

Auch eine langjährige alleinige Nutzung eines Stellplatzes führt nicht zur Verwirkung oder Verjährung des Herausgabeanspruchs aus § 985 BGB.

Diese in erster Linie für die langjährige Duldung baulicher Veränderungen und einer damit im Zusammenhang stehenden Nutzung entwickelte Rechtsprechung kann weder unter dem Aspekt der konkludenten Zustimmung noch unter dem Aspekt der Verwirkung (§ 242 BGB) auf die gegenseitige Einräumung von Sondernutzungsrechten übertragen werden. Denn mit jeder Fortsetzung der Nutzung (anders als bei einer einmaligen baulichen Veränderung) entsteht der Unterlassungsanspruch immer wieder neu.

Kommentar von RA Frank Dohrmann, Bottrop:

Die Entscheidung des KG zeigt wieder einmal deutlich die Schwächen des Wohnungseigentumsrechts auf:

Die alleinige Nutzung eines bestehenden Stellplatzes ohne ein im Grundbuch eingetragenem Sondernutzungsrecht führt auch noch nach Jahren zu Herausgabe- und Unterlassungsansprüchen der übrigen Eigentümer.

Daran könnte selbst eine rechtskräftige Beschlussfassung nichts ändern, da ein derartiger Beschluss mangels Beschlusskompetenz wohl nichtig wäre.

Wird ein in der Teilungserklärung nicht ausgewiesener Stellplatz dagegen erst noch von dem allein nutzenden Wohnungseigentümer auf dem Gemeinschaftseigentum errichtet, stellt dies eine bauliche Veränderung dar, welche der dreijährigen Verjährung unterliegt. Ein Beseitigungsanspruch wäre nicht mehr durchsetzbar.

Man könnte noch argumentieren, das nur der Beseitigungsanspruch verjährt ist, gleichwohl aber die übrigen Eigentümer die Herausgabe des Stellplatzes zur Nutzung aller Eigentümer verlangen können. Dann hätte der den Stellplatz nutzende Eigentümer auf seine Kosten einen Stellplatz errichtet, deren Nutzung allen Eigentümern gestattet ist.

Wurde statt eines Stellplatzes eine Garage errichtet, werden die Schwächen dieser Rechtsprechung erst recht verdeutlicht. Ein Beseitigungsanspruch der Garage ist verjährt. Der Herausgabeanspruch der Stellfläche dagegen nicht.

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