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Autoren: RA Frank Dohrmann, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Bottrop | RA Stefan Specks, Düsseldorf | RA Liubov Zelinskij-Zunik, München

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Kein Anspruch eines Wohnungseigentümer gegen einen Miteigentümer bei verschuldetem Wasserschaden bei bestehender Gebäudeversicherung § 241 Abs. 2 BGB; §§ 10 und 46 Abs. 1 WEG

BGH Karlsruhe, AZ: V ZR 62/06, 11.10.2006

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Gebäudeversicherungen von Wohnungseigentümergemeinschaften werden in der berechtigten Erwartung abgeschlossen, dass ihren Mitgliedern die versicherten Risiken abgenommen und ihnen unerquickliche und ein gedeihliches Miteinander beeinträchtigende Auseinandersetzungen untereinander erspart bleiben, wenn der geltend gemachte Schaden Bestandteil des versicherten Interesses ist, der den Schaden ausgleichende Gebäudeversicherer nicht Regress nehmen kann gegen den Schädiger und nicht besondere Umstände vorliegen, die ausnahmsweise eine Inanspruchnahme des Schädigers durch den Geschädigten rechtfertigen (vgl. auch BGH, Urt. v. 3. November 2004, VIII ZR 28/04).

Das mit dem Abschluss der Gebäudeversicherung verfolgte Anliegen, den mitversicherten Wohnungseigentümer wegen eines der Gebäudeversicherung unterfallenden Interesses grundsätzlich nicht zu behelligen, kann nur erreicht werden, wenn sich der geschädigte Wohnungseigentümer an den Gebäudeversicherer hält. Nimmt er dagegen den Schädiger in Anspruch, wird dieser in seiner berechtigten Erwartung enttäuscht, als Gegenleistung für die auch von ihm anteilig über das Hausgeld gezahlte Versicherungsprämie im Schadensfall einen Nutzen von der Gebäudeversicherung zu haben. Stellt man in Rechnung, dass der Geschädigte im Regelfall kein vernünftiges Interesse daran hat, sich an den Schädiger zu halten, folgt aus dieser Interessenlage die Verpflichtung des geschädigten Wohnungseigentümers, sich bei Vorliegen eines Versicherungsfalls grundsätzlich nicht an andere Miteigentümer zu halten.

Nimmt der Geschädigte gleichwohl den Schädiger in Anspruch, steht diesem ein Schadensersatzanspruch aus positiver Forderungsverletzung (§ 280 Abs. 1 i. V. m. § 241 Abs. 2 BGB) zur Seite, den er der Klageforderung nach § 242 BGB entgegen halten kann (vgl. BGH, Urt. v. 3. November 2004, VIII ZR 28/04).

Ausschlaggebend ist, dass durch eine Inanspruchnahme das Miteinander der Wohnungseigentümer ernsthaft beeinträchtigt wird. Daran ändert auch das Bestehen einer deckungspflichtigen Haftpflichtversicherung nichts.

Kommentar von RA Frank Dohrmann, Bottrop:

Nachdem der BGH ( VIII ZR 28/04) schon für das Mietverhältnis klargestellt hat, dass bei fahrlässigen Schadensverursachungen des Mieters dieser vom Vermieter nicht in Anspruch genommen werden kann, wenn die Gebäudeversicherung den Schaden regulieren muss und beim Vermieter keinen Regress nehmen kann, hat der BGH diese Rechtsprechung nunmehr auch im Bereich der Wohnungseigentümer für anwendbar erklärt.

Dies bedeutet, dass insbesondere bei den häufig auftretenden Leitungswasserschäden die Gebäudeversichedrung in der Regel die Kosten tragen muss. Dies gilt selbst dann, wenn der Wohnungseigentümer eine Haftpflichtversicherung besitzt.

Dabei besitzt der geschädigte Wohnungseigentümer einen direkten Anspruch gegen den Gebäudeversicherer. Ansprüche gegen den schädigenden Wohnungseigentümer kommen nur bei grober Fahrlässigkeit in Betracht. Ansprüche gegen die Eigentümergemeinschaft kommen ohnehin nur bei einem Verzögerungsschaden und Verschulden der Gemeinschaft in Betracht.

Daher ist im Einzelfall vorab genau zu überprüfen, wen das Verschulden trifft, da bei Inanspruchnahme der falschen Person nicht nur ein Prozess verloren geht, sondern bei womöglicher zwischenzeitlicher Verjährung der richtige Anspruchsgegner nicht mehr haftbar gemacht werden kann.

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