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Die Betriebskosten einer Mietwohnung, deren Umlegung auf den Mieter entweder gesetzlich bestimmt oder von den Vertragsparteien vereinbart ist, hat der Mieter grundsätzlich in der angefallenen Höhe zu tragen. Eine Obergrenze dafür sieht die gesetzliche Regelung nicht vor. Es ist lediglich das Gebot der Wirtschaftlichkeit aus § 556 Abs. 3 Satz 1 Halbsatz 2 BGB bei der Abrechnung und der Verursachung von Betriebskosten zu beachten.

Grundsätzlich wird der Anspruch des Mieters auf Rückerstattung zu viel bezahlter Betriebskosten erst mit der Erteilung einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung fällig (BGHZ 113, 188 = NJW 1991, 836; BGH Urteil vom 9. März 2005 - VIII ZR 57/04 - NJW 2005, 1499, 1501).

1. Eine Änderung tritt durch den Wegfall der öffentlichen Bindung deshalb nur insoweit ein, als der Vermieter von diesem Zeitpunkt an Mieterhöhungen nach §§ 558 ff. BGB geltend machen kann.

2. Vom Zeitpunkt der Abrechnungsreife an kann der Vermieter einen Anspruch auf Betriebskostenvorauszahlungen nicht mehr geltend machen.

3. Der Anpassung der Nebenkostenvorauszahlungen steht nicht entgegen, dass der Vermieter die Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB für den Abrechnungszeitraum nicht eingehalten hat.

Soweit der Mieter inhaltliche Fehler einer vom Vermieter erteilten Betriebskostenabrechnung konkret beanstandet und das zutreffende Abrechnungsergebnis selbst errechnet, ist berechtigt, selber eine reduzierte Anpassung der Vorauszahlungen nach § 560 Abs. 4 BGB auf der Grundlage des so ermittelten Abrechnungsergebnisses vorzunehmen. EIn Zurückbehaltungsrecht der Vorauszahlungen besteht dann allerdings nicht mehr.

Betriebskosten, die - wie bei der Grundsteuer - dem Vermieter einer vermieteten Eigentumswohnung nicht anteilig, sondern durch separate Inanspruchnahme durch einen Gläubiger oder wie hier durch die Steuerbehörde entstehen, sind keine Kosten der Gemeinschaft. Jede Eigentumswohnung bildet für sich eine wirtschaftliche Einheit.

Ein im Mietvertrag vereinbarter Umlagemaßstab gilt auch für solche Betriebskosten, die - wie die Grundsteuer aufgrund des Steuerbescheides - abgrenzbar sind und dem Mieter zweifelsfrei zugewiesen werden könnten.

Für eine einschränkende Auslegung im Hinblick auf Betriebskosten, die sich der Wohnung konkret zuordnen lassen, bestehen dagegen aus der Sicht des Mieters, die für das Verständnis der Klausel maßgeblich ist, keine erkennbaren Anhaltspunkte.

Betriebs- und Heizkostenerstattungen des Vermieters an einen Mieter, der ALG II bezieht, unterliegen nicht der Pfändung und Zwangsvollstreckung gegen einen Bezieher von Leistungen nach dem Sozialgesetzbuch Teil II.

Der Erstattungsanspruch des Mieters aus einer Betriebs- und Heizkostenabrechnung des Vermieters ist unpfändbar, wenn der Mieter Arbeitslosengeld II bezieht und die Erstattung deshalb im Folgemonat die Leistungen der Agentur für Arbeit für Unterkunft und Heizung des Hilfeempfängers mindert (im Anschluss an BSG, NZS 2013, 273).

Die Betriebskostenabrechnung ist eine reine Wissenserklärung ohne rechtsgeschäftlichen Bindungswillen. Sie ist kein Schuldanerkenntnis mit der Folge, dass sie bei später erkannten Fehlern im Rahmen der Ausschlussfristen korrigiert werden kann und Nachforderungen geltend gemacht werden können.

Der Vermieter, der einen Wärmelieferungsvertrag mit einem Contractor abgeschlossen hat, ist dem Mieter gegenüber nicht zur Vorlage der dem Contractor von dessen Vorlieferanten ausgestellten Rechnung verpflichtet (Fortführung des Senatsbeschlusses vom 22. November 2011 - VIII ZR 38/11, WuM 2012, 276).

Ist streitig, ob die Zusatzkosten des Wärmecontracting zutreffend ermittelt worden sind, muss der Mieter dies bestreiten. Der Vermieter muss dann die Richtigkeit der Abrechnung beweisen. Welchen Beweis ein Vermieter dafür antritt, ist ihm überlassen.

Seit der gesetzlichen Einführung der ausschlussbewehrten Abrechnungs- und Einwendungsfristen gemäß § 556 Abs. 3 Satz 2, 3 und Satz 5, 6 BGB erlauben weder die vorbehaltlose Zahlung einer Betriebskostennachforderung durch den Mieter noch die vorbehaltslose Erstattung eines sich aus der Betriebskostenabrechnung ergebenden Guthabens durch den Vermieter für sich genommen die Annahme eines deklaratorischen Schuldanerkenntnisses, das einer späteren Nach- oder Rückforderung während des Laufs der genannten Fristen entgegensteht (Fortführung von BGH, Urteile vom 18. Januar 2006 - VIII ZR 94/05; vom 11. November 2008 - VIII ZR 265/07).

Bei einer Betriebskostenabrechnung handelt es sich weder um eine Willenserklärung noch um eine Gestaltungserklärung, die - wie etwa eine Kündigung - nur einheitlich gegen alle Mieter wirken kann.

Mehrere Mieter haften dem Vermieter für den Ausgleich von Nebenkostennachforderungen - ebenso wie für die Miete - als Gesamtschuldner.

Der Vermieter ist daher nach §§ 421 ff. BGB berechtigt, den Ausgleich von Mietrückständen (einschließlich noch ausstehender Nebenkostenzahlungen) nur gegenüber einem Mitmieter zu verfolgen.

Dem Mieter steht gegenüber der Nachforderung des Vermieters ein Zurückbehaltungsrecht nach § 273 Abs. 1 BGB zu, solange der Vermieter ihm nicht die Überprüfung der Abrechnung ermöglicht. Dazu zählen z.B. auch Verträge des Vermieters mit Dritten, soweit deren Heranziehung zur sachgerechten Überprüfung erforderlich ist (vgl. BGH, WuM 2012, 276) sowie die Verbrauchszahlen der übrigen Mieter.

Hat der Zwangsverwalter pflichtwidrig die Erstellung der Betriebskostenabrechnung in dem Zeitraum unterlassen, in dem er zur Abrechnung verpflichtet war und ist er mit dem Zeitpunkt der Aufhebung des Zwangsverwaltungsverfahrens und der Beschlagnahme des Grundstücks hierzu nicht mehr berechtigt und verpflichtet, fällt die Abrechnungspflicht - von dem hier nicht vorliegenden Fall, dass den Ersteher/Erwerber die Pflicht zur Erstellung der Betriebskostenabrechnung trifft, abgesehen – an den bisherigen Vermieter zurück.

Enthält die Teilungserklärung eine anderweitige Kostenverteilung als die letztlich in der Abrechnung und im Wirtschaftsplan gewählte, widersprechen die Beschlüsse ordnungsgemäßer Verwaltung gemäß § 21 Abs. 3, Abs. 4 WEG, ohne dass es etwa der Konkretisierung durch einen weiteren Beschluss nach § 16 Abs. 3 WEG bedarf.

Die Hausgeldabrechnung einerseits vermag lediglich Rechte und Pflichten zwischen den Mitgliedern der Eigentümergemeinschaft zu begründen; hiervon zu trennen ist die ausschließlich dem jeweiligen Eigentümer obliegende Pflicht, die Nebenkosten in dem zu seinem Mieter bestehenden Vertragsverhältnis abzugrenzen. Hausgeldabrechnung und Nebenkostenabrechnung folgen völlig unterschiedlichen Voraussetzungen.

Die Hausgeldabrechnung darf nicht ohne weitere Prüfung auf die Betriebskostenabrechnung übertragen werden. Der Miteigentümer hat letztere in eigener Verantwortung gegenüber dem Mieter zu erstellen.

Der Vermieter von Geschäftsräumen ist zur Abrechnung über die Nebenkosten, auf die der Mieter Vorauszahlungen geleistet hat, innerhalb einer angemessenen Frist verpflichtet. Diese Frist endet regelmäßig zum Ablauf eines Jahres nach Ende des Abrechnungszeitraums.

Die Abrechnungsfrist ist keine Ausschlussfrist. § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB, der für die Wohnraummiete den Ausschluss von Betriebskostennachforderungen anordnet, die der Vermieter später als zwölf Monate nach Ablauf des Abrechnungszeitraums verlangt, ist auf die Geschäftsraummiete nicht analog anwendbar.

Für die Annahme einer konkludenten Änderung des Umfangs der vereinbarten Nebenkosten reicht es nicht aus, dass der Vermieter einzelne vereinbarte Nebenkostenpositionen über längere Zeit nicht abgerechnet hat. Vielmehr bedarf es hierfür weiterer Anhaltspunkte.

Kann der Vermieter eine extreme Kostensteigerung der Gartenpflege nicht erklären, hat er keinen Anspruch auf Erstattung dieser Nebenkosten.

Die Mehrkosten der Müllabfuhr sind nicht erstattungsfähig, wenn anstelle von bisher drei Müllcontainern a 240 l ein Müllcontainer a 1.100 l angeschafft wird, ohne darzulegen, warum das erhöhte Fassungsvermögen erforderlich war.

Formal ordnungsgemäß ist eine Nebenkostenabrechnung, wenn sie u. a. die folgenden Voraussetzungen erfüllt bzw. Angaben erhält (Langenberg in: Schmidt-Futterer, 2013, Mietrecht, § 556, Rdz. 333): a) Die Zusammenstellung der Gesamtkosten, b) die Angabe und ggfls. Erläuterung der zugrunde gelegten Umlageschlüssel, c) die Berechnung des Anteils des Mieters und d) den Abzug der Vorauszahlungen des Mieters.

Selbst wenn allen Beteiligten klar gewesen sei, dass in dem abzurechnenden Objekt insgesamt lediglich zwei Wohnungen existierten und zwischen den Parteien darüber hinaus vereinbart war, dass die verbrauchsunabhängigen Kosten jeweils hälftig zu tragen sind, rechtfertigt auch dies nicht, die streitgegenständliche Abrechnung als formal ordnungsgemäß anzusehen, wenn die Gesamtkosten nicht angegeben sind.

Nach der Rechtsprechung des BGH ist es einem Mieter nach Treu und Glauben verwehrt, den Vermieter an seinem Versehen festzuhalten, wenn ihm bei der Erstellung der Betriebskostenabrechnung ein Fehler unterlaufen ist, der für den Mieter auf den ersten Blick erkennbar ist und den er kurz nach Ablauf der Abrechnungsfrist korrigiert hat, (BGH, Urteil vom 30. März 2011 - VIII ZR 133/10).

Ein Festhalten daran lässt sich auch nicht durch den Befriedungszweck der Abrechnungsfrist bzw. für den Mieter hinsichtlich der Einwendungsausschlussfrist begründen. Auch der Mieter würde auf eine aus sich heraus erkennbar fehlerhafte Addition hin nicht zur Nachzahlung des so fehlerhaft ermittelten Betrages verurteilt (vgl. AG Saarbrücken, Urteil vom 28. September 2012 - 122 C 77/12).

§ 9a Abs. 1 HeizkostenV ist analog anzuwenden, weil der Verordnungsgeber den Fall des "Leerwohnens" durch den Vermieter wegen eines beabsichtigten Gebäudeabrisses nicht bedacht hat.

Denn der verbrauchsabhängige Teil der Warmwasserkosten muss gemäß § 8 Abs. 1 HeizkostenV mindestens 50% betragen, obwohl diese Grenze in dem hier zu entscheidenden Fall zu unangemessenen Ergebnissen führt, so dass der Fixkostenanteil der Warmwasserkosten für die wenigen verbliebenen Mieter den in § 8 Abs. 1 HeizkostenV vorgesehenen Höchstwert von 50% deutlich übersteigt.