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Bei einer staatlich angeordneten Geschäftsschließung wegen der Corona-Pandemie kann die Miete gemäß § 313 BGB auf die Hälfte herabzusetzen sein, ohne dass eine Existenzbedrohung des Mieters im Einzelfall festgestellt werden muss.

Ausweislich der Gesetzesbegründung (BT-Drs. 19/18110 S. 2) sollten Mieter vor dem Verlust gemieteter Räume geschützt werden und „die Verpflichtung der Mieter zur Zahlung der Miete (…) im Gegenzug im Grundsatz bestehen“ bleiben. Die Einschränkung „im Grundsatz“ spricht gegen einen Willen des Gesetzgebers, in bestehende Rechte der Mieter zur Mietminderung oder Mietanpassung gemäß § 313 BGB einzugreifen.

Auch öffentlich-rechtliche Beschränkungen können zu einer schwerwiegenden Veränderung der Grundlage des Vertrages im Sinne des § 313 BGB führen.

Der Heiz- und Warmwasserkostenanteil ist aus der vertraglichen (unzulässigen) Bruttowarmmiete herauszurechnen und ggf. als Vorauszahlung zu behandeln. Der Mieter hat den kalkulatorischen Ansatz der Heiz- und Warmwasserkosten aus dem vereinbarten Pauschalmietzins herauszurechnen.