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In der landesrechtlich angeordneten Schließung von Gastronomiebetrieben und Verkaufsstätten des Einzelhandels während der Corona-Krise liegt kein Mangel der Mietsache im Sinne von § 536 Abs. 1 S. 1 BGB.

Durch hoheitliche Maßnahmen bewirkte Gebrauchsbeschränkungen können nur dann einen Mangel begründen, wenn sie unmittelbar mit der konkreten Beschaffenheit, dem Zustand oder der Lage der konkreten Mietsache in Zusammenhang stehen.

Maßnahmen der Landesregierung zur Eindämmung der COVID-19-Pandemie und zur Eindämmung der Ausbreitung des SARS-CoV-2 dienen als hoheitliche Maßnahmen dem Schutz der Bevölkerung vor gesundheitlichen Gefahren, die aus einer Ansteckung mit dem fraglichen Virus resultieren. Deren Anknüpfungspunkt ist nicht die Mietsache selbst, sondern der Umstand, dass die bestimmungsgemäße Nutzung der Mietflächen notwendig mit Publikumsverkehr einhergeht und dieser wiederum das Risiko einer Infektion ansteigen lässt.

Nach § 313 Abs. 1 BGB kann die Anpassung des Vertrags verlangt werden, wenn sich die Umstände, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert haben.

Durch die staatlich verordnete Schließung der gastronomischen Betriebe und der sonstigen Verkaufsstätten des Einzelhandels wird es dem Vermieter nicht unmöglich, dem gewerblichen Mieter den Gebrauch der Mietsache zu überlassen.