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Autoren: RA Frank Dohrmann, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Bottrop | RA Stefan Specks, Düsseldorf | RA Liubov Zelinskij-Zunik, München

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Fallen Vermieter und Eigentümer einer Mietwohnung tatsächlich auseinander, gilt der gesetzliche Grundsatz des § 566 BGB "Kauf bricht mit nicht" nicht; Art. 3 Abs. 1 GG; §§ 164 Abs. 2. § 275 Abs. 1, 311a Abs. 1, 566 Abs. 1 BGB

BVerfG Karlsruhe, AZ: 1 BvR 744/13, 12.09.2013

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Ein Richterspruch verstößt nach ständiger Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts dann gegen den allgemeinen Gleichheitssatz in seiner Ausprägung als Verbot objektiver Willkür (Art. 3 Abs. 1 GG), wenn er unter keinem denkbaren Aspekt rechtlich vertretbar ist und sich daher der Schluss aufdrängt, dass er auf sachfremden Erwägungen beruht.

Schlechterdings unhaltbar ist eine fachgerichtliche Entscheidung vielmehr erst dann, wenn eine offensichtlich einschlägige Norm nicht berücksichtigt, der Inhalt einer Norm in krasser Weise missverstanden oder sonst in nicht mehr nachvollziehbarer Weise angewendet wird.

War die Eigentümerin eines Mietobjekts zum Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses nie Partei des Mietvertrages auf der Vermieterseite und der Vermieter nie im Grundbuch als Eigentümer des Mietobjekts eingetragen, fallen Vermieter- und Eigentümerstellung dauerhaft auseinander.

In einem solchen Fall ist § 566 BGB (Kauf bricht Miete nicht) nicht anwendbar mit der Folge, dass das Mietverhältnis nicht auf den Eigentümer übergeht.

Auch bei einer bloßen identitätswahrenden Umfirmierung der Gesellschaft kommt § 566 BGB schon mangels Eigentümerwechsel nicht in Betracht.

Kommentar von RA Frank Dohrmann, Bottrop:

Die zutreffende Entscheidung des BVerfG klärt nunmehr endlich das in der Praxis immer wieder auftretende Problem, dass im Mietvertrag als Vermieter nicht der Grundstückseigentümer, sondern ein Dritter (meist Verwalter) irrtümlich eingetragen ist. Die Instanzgerichte hatten in der Vergangenheit dieses Problem aus Praktikablitätsgründen immer wieder fälschlicherweise über eine analoge Anwendung des § 566 BGB zu lösen versucht. Diese Rechtsprechung dürfte nunmehr ihr Ende gefunden haben.

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