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Die Begründung von Wohnungseigentum ist nur „in einem auf dem Grundstück errichteten oder zu errichtenden Gebäude“ möglich (§§ 3, 8 WEG). Gemäß § 1 Abs. 4 WEG kann Wohnungseigentum nicht in der Weise begründet werden, dass das Sondereigentum mit Miteigentum an mehreren Grundstücken verbunden wird.

Im Falle eines Überbaus kann kein Wohneigentum begründet werden, sofern nicht die Voraussetzungen einer Grunddienstbarkeit, § 95 Abs. 1 S.2 BGB oder einer Duldung gem. § 912 BGB nachgewiesen sind.

Bei einem nicht entschuldigten Überbau wird das Eigentum am Gebäude dagegen auf der Grundstücksgrenze real geteilt und steht der überbaute Gebäudeteil im Eigentum des Nachbarn.

Hat das Grundbuchamt Grund zu der Annahme, dass das Gebäude über die Grenze gebaut ist, darf es die beantragte Aufteilung nur vornehmen, wenn ihm in der Form des § 29 GBO nachgewiesen wird, dass entweder kein Überbau vorliegt oder der übergebaute Teil wesentlicher Bestandteil des aufzuteilenden Grundstücks ist.

Dieser Nachweis kann etwa durch eine die Bestandteilseigenschaft des übergebauten Gebäudeteils feststellende rechtskräftige gerichtliche Entscheidung geführt werden. Alternativ ist angenommen worden, dass die nachträgliche Bestellung einer Grunddienstbarkeit ausreicht, die auf die Duldung des Überbaus gerichtet ist.