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Dem Ersteher einer Wohnungseigentumseinheit steht das Sonderkündigungsrecht des § 57a ZVG gegenüber dem Mieter auch dann zu, wenn das versteigerte Wohnungseigentum Teil eines aus mehreren Wohnungseinheiten bestehenden und insgesamt für einen einheitlichen Zweck (hier: betreutes Wohnen) vermieteten Objekts ist.

Der Ersteher kann von einem Mieter, der die Eigentumswohnung im Rahmen einer gewerblichen Weitervermietung an einen Endmieter zu Wohnzwecken vermietet hat, trotz Wirksamkeit der auf § 57a ZVG beruhenden Kündigung nicht Räumung und Herausgabe verlangen, weil der Endmieter wegen § 565 BGB unbeschadet dieser Kündigung zu Besitz und Nutzung berechtigt bleibt.

Zur Durchsetzung des Räumungsanspruches ist wegen § 565 BGB zusätzlich eine Kündigung des Erstehers gegenüber den Endmietern erforderlich.

Mit Blick auf Zielrichtung und Regelungszusammenhang des § 57a ZVG hat bereits das Reichsgericht die Vorschrift dahingehend ausgelegt, dass bei Versteigerung nur eines Teils einer verpachteten Fläche der Ersteher den Pachtvertrag für diese Teilfläche kündigen könne (RGZ 124, 195 ff.; so auch KG NZM 2012, 304). Denn die Sonderregelung des § 57a ZVG habe das dort gewährte außerordentliche Kündigungsrecht auf andere Grundlagen als die der Vertragskündigung gestellt, so dass es sich auch in dieser bürgerlichrechtlichen Gestaltung durchsetze.

Den Interessen des Mieters ist vielmehr dadurch ausreichend Rechnung getragen, dass er sein Mietrecht gemäß § 9 Nr. 2 ZVG anmelden und gemäß § 59 Abs. 1 Satz 1 ZVG Änderungen der Versteigerungsbe-dingungen durchsetzen kann.