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Eine Kündigung wegen Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses setzt daher voraus, dass die Unzumutbarkeit auf eine konkrete Pflichtverletzung des Vertragspartners zurückzuführen ist.

Die Erstattung einer Strafanzeige bei der Polizei kann unter gewissen Umständen eine erhebliche Vertragsverletzung darstellen.

Für die Annahme einer Pflichtverletzung reicht es allerdings nicht aus, dass ein gegen den Angezeigten eingeleitetes Ermittlungsverfahren mangels hinreichenden Tatverdachts eingestellt wurde.

Die Darlegungs- und Beweislast für das Vorliegen eines Kündigungsgrundes trägt grundsätzlich der Kündigende (vgl. Schmidt-Futterer-Blank, Mietrecht, 12. Aufl. 2015, § 543 Rn. 233. Eine Strafanzeige gegen den Vermieter stellt als solche noch keine Pflichtverletzung des Mieters dar; pflichtwidrig ist eine Strafanzeige nur dann, wenn sie schuldhaft falsch war, was wiederum der Vermieter beweisen muss.

Es kann nicht sein, dass der Mieter nur dann eine Strafanzeige gegen den Vermieter erstatten darf, wenn er die zur Anzeige gebrachte Straftat auch beweisen kann und sich ansonsten für den Fall seiner Beweisnot dem Risiko einer fristlosen Kündigung ausgesetzt sieht.

Das Recht zur Kündigung kann verwirken, § 314 Abs. 3 BGB. Von dem Recht zur außerordentlichen Kündigung muss der Berechtigte alsbald, d. h. regelmäßig innerhalb weniger Tage, Gebrauch machen (vgl. LG Osnabrück, Beschluss vom 06.08.1993, Az. 11 T 66/93).

Der kündigende Vermieter darf nicht erst den Ausgang des Strafverfahrens abwarten. Wenn er davon ausgeht, dass die Strafanzeige auf erfundenen Tatsachen beruhte, muss er die Kündigung wesentlich früher aussprechen.