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§§ 10 Abs. 2 S. 2 u. Abs. 8, 43 WEG
Die Klage gegen Beschlüsse, der von einer Untergemeinschaft gefasst worden war, ist nach § 46 Abs. 1 Satz 1 WEG gegen die übrigen Wohnungseigentümer zu erheben, auch wenn der Kläger lediglich Beschlüsse angreift, die von der Untergemeinschaft gefasst worden sind.

Durch die Gemeinschaftsordnung für eine Mehrhausanlage kann den Mitgliedern der für einzelne Gebäude oder Gebäudekomplexe gebildeten Untergemeinschaften die Kompetenz eingeräumt werden, unter Ausschluss der anderen Eigentümer die Durchführung von Instandhaltungs-, Instandsetzungs- und Sanierungsmaßnahmen zu beschließen, die ein zu der jeweiligen Untergemeinschaft gehörendes Gebäude betreffen, wenn zugleich bestimmt wird, dass die durch diese Maßnahmen verursachten Kosten im Innenverhältnis allein von den Mitgliedern der jeweiligen Untergemeinschaft zu tragen sind.

Richtig ist allerdings, dass ein solcher Beschluss im Außenverhältnis zu einer Verpflichtung der Gesamtgemeinschaft und zu einer Haftung aller Miteigentümer führt, somit auch derer, die an der Untergemeinschaft nicht beteiligt sind. Dies folgt daraus, dass Untergemeinschaften nicht rechtsfähig sind. Nur die (Gesamt-)Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann nach § 10 Abs. 6 Satz 1 WEG gegenüber Dritten und Wohnungseigentümern selbst Rechte erwerben und Pflichten eingehen.

Daher wird der Beschluss einer Untergemeinschaft zur Durchführung von Instandhaltungs-, Instandsetzungs- oder Sanierungsmaßnahmen rechtlich umgesetzt, indem der Verwalter den erforderlichen Auftrag im Namen und (im Außenverhältnis) auf Rechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft erteilt. Deren Verpflichtung hat nach § 10 Abs. 8 Satz 1 WEG zur Folge, dass im Außenverhältnis alle Wohnungseigentümer und - entgegen der in der Revisionserwiderung geäußerten Auffassung der Beklagten - nicht etwa nur die Mitglieder der Untergemeinschaft dem Gläubiger nach dem Verhältnis ihres Miteigentumsanteils haften.

Ist es das ausdrückliche Ziel einer Regelung in der Teilungserklärung, die Untergemeinschaften hinsichtlich der Verwaltung und Abrechnung soweit wie (rechtlich und tatsächlich) möglich zu verselbständigen, insbesondere in Bezug auf sämtliche Lasten und Kosten, die in den drei Untergemeinschaften anfallen, würde dieses Ziel verfehlt, wenn über alle Maßnahmen, die im Innenverhältnis allein auf Kosten der Mitglieder einer Untergemeinschaft vorzunehmen sind, im Außenverhältnis aber von der Gesamtgemeinschaft als teilrechtsfähigem Verband beauftragt werden müssen, stets alle Miteigentümer zu beschließen hätten.

Dementsprechend ist auch eine Regelung in der Teilungserklärung, wonach die Wohnungs-/Teileigentümer zur Ansammlung einer Instandhaltungsrückstellung verpflichtet sind, nicht so zu verstehen, dass für alle Gebäude der Gemeinschaft eine einheitliche Instandhaltungsrücklage zu bilden ist. Vielmehr muss diese Regelung im Lichte der Teilungserklärung dahin ausgelegt werden, dass die jeweiligen Wohnungs-/Teileigentümer der Untergemeinschaften zur Ansammlung von getrennten Instandhaltungsrücklagen verpflichtet sind.

Darüber hinaus unterliegen Bestimmungen, die von dem teilenden Eigentümer einseitig vorgegeben wurden, einer Inhaltskontrolle, wobei der Senat bislang offen gelassen hat, ob sich diese an den für allgemeine Geschäftsbedingungen geltenden Vorschriften der §§ 307 ff. BGB oder unter Berücksichtigung der Besonderheiten des Einzelfalls am Maßstab von Treu und Glauben ( § 242 BGB ) auszurichten hat (vgl. Senat, Urteil vom 10. Dezember 2010 - V ZR 60/10).