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Autoren: RA Frank Dohrmann, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Bottrop | RA Stefan Specks, Düsseldorf | RA Liubov Zelinskij-Zunik, München

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§ 6 Abs. 1 COVMG gilt nicht für einen bereits aus dem Amt ausgeschiedenen Verwalter - Gesetzesreform geht Regelungen in der Teilungserklärung vor (sehr str.)

AG Hamburg-St. Georg, AZ: 980a C 1/21 WEG, 28.05.2021

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§ 6 Abs. 1 COVMG regelt, dass der zuletzt bestellte Verwalter im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes bis zu seiner Abberufung oder bis zur Bestellung eines neuen Verwalters im Amt [bleibt]", führt(e) nicht dazu, dass bereits zum In-Kraft-Treten dieses Gesetzes am 28.03.2020 aus dem Amt ausgeschiedene Verwalter - rückwirkend - wieder ins Amt kommt.

Die Vorschrift des § 6 Abs. 1 COVMG soll zwar nach der Intention des Gesetzgebers auch für den Fall gelten, dass die Amtszeit des Verwalters zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der Norm bereits abgelaufen ist (vgl. BT-Drs. 19/18110, 31). Dieser gesetzgeberische Wille, der nur mit einer sog. echten Rückwirkung der gesetzlichen Regelung zu verwirklichen wäre, kommt in dem Wortlaut der Vorschrift nicht zum Vorschein und wäre auch verfassungsrechtlich höchst bedenklich.

Die Voraussetzungen zur Beschlussfähigkeit der Versammlung ergeben sich nicht (mehr) aus der Regelung in § 13 Abs. 2 S. 1 TE, in der es heißt, dass die Versammlung beschlussfähig ist, wenn "mindestens drei Wohnungen vertreten sind". Vielmehr wird diese vereinbarte Regelung überlagert von der seit dem 01.12.2020 geltenden (Neu-)Regelung in § 25 Abs. 1 WEG, wonach jede Versammlung - im Grundsatz ohne Rücksicht auf bestimmte Quoren - beschlussfähig ist (sehr str., Anm. d. Red.).

Wird ein Wirtschaftsplan über sieben Wohnungen gefasst, obwohl laut Teilungserklärung nur fünf Wohnungen vorhanden sind, führt dies auf Anfechtung hin zur Ungültigkeit des Wirtschaftsplans.

Ein Beschluss betreffend den Einbau eines Schließzylinders und einer Videosprechanlage widerspricht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn nicht bestimmt worden ist, welches Unternehmen für die Durchführung der Arbeiten ausgewählt worden ist. Eine Verlagerung dieser Entscheidungskompetenz der Eigentümer nach § 19 Abs. 1 WEG a.F. auf die Verwaltung steht nicht in Rede.
Entsprechendes gilt für die Beauftragung eines Sachverständigen.

Kommentar von RA Frank Dohrmann, Bottrop:

Die Auffassung de AG Hamburg St. Georg ist nicht unumstritten. Es war der Wille des Gesetzgebers, dass aufgrund der Corona-Pandemie keine Wohnungseigentümergemeinschaft ohne Verwalter bleibt, auch wenn die schwerwiegenden rechtlichen Bedenken des Amtsgerichts zutreffend sind.

Nicht so ganz zu folgen ist der Auffassung des Amtsgerichts, dass die zum 01.12.2020 eingetretene Gesetzesreform dazu führt, dass eine Versammlung auch dann bereits beschlussfähig ist, wenn nur ein Eigentümer anwesend ist.

Nach wohl zutreffender richtiger Rechtsauffassung geht die Teilungserklärung den gesetzlichen Bestimmungen im Rahmen der Privatautonomie vor. Für Teilungserkärungen, die vor der Gesetzesreform geschaffen wurden, kommt es darauf an, ob die Teilungserklärung nur die zum Zeitpunkt ihrer Fassung den Gesetzeswortlaut wiedergeben oder eine abweichende Regelung getroffen hat. Im letzteren Fall dürfte das WoMoG gerade nicht zur Abänderung der Regelungen in der Teilungserklärung führen, bei bloßer Wiedergabe des damals gültigen Gesetzeswortlautes gilt das neue WEG.

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