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Autoren: RA Frank Dohrmann, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Bottrop | RA Stefan Specks, Düsseldorf | RA Liubov Zelinskij-Zunik, München

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WEMoG ändert die Teilungserklärung bei milderer Regelung nach dem alten Gesetz; §§ 20, 47 WEG (sehr str.)

AG München, AZ: 1293 C 365/22, 13.10.2022

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§§ 20, 22 WEG
1. Bedürfen nach der Teilungserklärung bauliche Veränderungen und Aufwendungen einer Mehrheit von 3/4 aller vorhandenen Stimme, hat diese Vereinbarung mit Inkrafttreten des WEMoG zum 01.12.2020 gem. § 47 WEG ihre Wirksamkeit verloren.

Denn im Vergleich zum "alten" Recht, d. h. im Vergleich zum bis zum 30.11.2020 geltenden § 22 Abs. 1 WEG a. F. enthält die Teilungserklärung "mildere" Regelungen, da nach der in der Teilungserklärung getroffenen Vereinbarung bauliche Veränderungen und Aufwendungen mit einer Mehrheit von 3/4 aller vorhandenen Stimmen beschlossen werden können, während der "alte" § 22 Abs. 1 WEG sog. Allstimmigkeit erforderte.

2. Eine grundlegende Umgestaltung der Wohnanlage liegt vor, wenn das charakteristische Aussehen der Wohnungseigentumsanlage maßgeblich umgestaltet oder die bisherige typische Nutzung der Wohnungseigentumsanlage aufgegeben wird.

Hinzunehmen sind vom Gericht dabei alle vertretbaren Mehrheitsentscheidungen, da es nicht darauf ankommt, ob eine Regelung in jeder Hinsicht notwendig und zweckmäßig ist. Kommen im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung mehrere Möglichkeiten in Betracht, besteht ein Auswahlermessen. Vor diesem Hintergrund widerspricht der angegriffene Negativbeschluss nur dann ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn allein die positive Beschlussfassung ordnungsgemäßer Verwaltung entsprochen hätte.

Kommentar von RA Frank Dohrmann, Bottrop:

Die Entscheidung des AG München entspricht nicht der h.M. Danach ist jede Abweichung der Teilungserklärung im Verhältnis zu den gesetzlichen Regelungen zum Zeitpunkt ihrer Begründung keine dynamische Verweisung, sondern eine bewußt gewollte Abweichung von der Rechtlage. Zwischen Verschärfungen oder Abmildungen wird in § 47 WEG gerade nicht unterschieden (so auch u.a. AG Frankfurt 33 C 1230/22).

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