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Autoren: RA Frank Dohrmann, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Bottrop | RA Stefan Specks, Düsseldorf | RA Liubov Zelinskij-Zunik, München

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Verwalter handelt bei falschem Versammlungsort nicht pflichtwidrig - Wohnungseigentümer hat Anspruch gegen den Verwalter auf Bescheinigung über haushaltsnahe Dienstleistungen nach § 35a EStG

LG Aurich, AZ: 1 S 75/25, 07.10.2025

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Eine Hausverwaltung ist nicht verpflichtet, eine Bescheinigung nach § 35a EStG zu erteilen. Die Bescheinigung über haushaltsnahe Dienstleistungen liegt im Interesse des einzelnen Wohnungseigentümers, nicht im Interesse der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.

Diejenigen Wohnungseigentümer, die eine solche Bescheinigung benötigen, können sich selbst an die Verwaltung wenden und die Bescheinigung gegen Zahlung einer Mehrvergütung anfordern.

Ein Verwalter handelt nicht grob pflichtwidrig, wenn er einen falschen Versammlungsort wählt und die dort gefassten Beschlüsse wegen dieses Einwands erfolgreich angefochten werden, so dass auch kein Anspruch auf eine Beschlussersetzungsklage zur Geltendmachung der Verfahrenskosten besteht.

Kommentar von RA Frank Dohrmann, Bottrop:

Das LG Aurich ist für seine dogmatisch nicht immer ganz nachvollziehbaren Entscheidungen bekannt.

Dass ein Verwalter nur dann haftet, wenn er grob pflichtwidrig handelt, wird selten vertreten. Richtigerweise dürfte es eher darauf ankommen, ob die Pflichtwidirgkeit auf einer für einen Verwalter einfach zu klärenden Rechtslage im Tagesgeschäft beruht oder aufgrund einer nur schwer einschätzbaren Rechtsfolge.

Einem Verwalter sollte die richtige Festlegung des Versammlungsortes geläufig sein, so dass diese Entscheidung des LG Aurich diskussionswürdig ist.

Überraschenderweise hat das LG Aurich dann als bisher einziges Gericht einen Direktanspruch eines Wohnungseigentümers gegen den Verwalter angenommen. Als Begründung wurde ausgeführt, dass eine Bescheinigung über die haushaltsnahen Dienstleistungen nicht der Gemeinschaft, saondern dem einzelnen Wohnungseigentümer dienen..

Diese Rechtsauffassung dürfte angesichts der mittlerweile gefestigten Rechtsprechung BGH V ZR 90/22; LG Frankfurt 2-13 S 59/22) nicht mehr vertretbar sein. Aber Aurich ist bekanntlich weit von Karlsruhe entfernt.

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