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Autoren: RA Frank Dohrmann, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Bottrop | RA Stefan Specks, Düsseldorf | RA Liubov Zelinskij-Zunik, München

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Auch eine geringe Miete aufgrund eines Altmietvertrages begründet für den Insolvenzverwalter des insolventen Vermieters keine Anfechtung wegen Unentgeltlichkeit; §§ 129, 134 Abs. 1 InsO, 561 BGB

OLG München, AZ: 14 U 579/13, 21.06.2013

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1. Die Insolvenz des Vermieters begründet auch bei einem viele Jahre zuvor geschlossenen Altmietvertrag weder die Gebrauchsgewährung gegen eine deutlich unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegende Kaltmiete noch die in der Vergangenheit unterbliebene, rechtlich zulässige Mieterhöhung als solche eine nach §§ 129, 134 InsO anfechtbare, (teilweise) unentgeltliche Leistung.

2. Auch wenn der Vermieter nach § 558 Abs. 1 BGB in bestimmten zeitlichen Grenzen die Zustimmung zu einer Mieterhöhung bis zur örtlichen Vergleichsmiete verlangen kann, so ist doch das Vertragsprinzip nicht aufgegeben, sondern steht dem Mieter nach § 561 Abs. 1 BGB ggf. ein Sonderkündigungsrecht zu, das er ggf. wahrnehmen wird, wenn ihm die erhöhte Miete zu teuer erscheint.

Kommentar von RA Frank Dohrmann, Bottrop:

Die Entscheidung des OLG München ist aus insolvenzrechtlicher Sicht auf Kritik gestoßen, in mietrechtlicher Hinsicht ist die Entscheidung aber allein schon im Hinblick auf die §§ 558, 561 BGB eine Notwendigkeít. Denn es kann nicht sein, dass allein die Insolvenz eines Vermieters dazu führt, dass nicht nur die gesetzliche Staffelung zur Mieterhöhung, sondern auch das Sonderkündigungsrecht des Mieters aufgrund einer Mieterhöhung ausgehebelt wird.

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