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Autoren: RA Frank Dohrmann, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Bottrop | RA Stefan Specks, Düsseldorf | RA Liubov Zelinskij-Zunik, München

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Anfechtung eines gewerblichen Mietvertrages wegen arglistiger Täuschung bei Vertragsschluss

LG Essen, AZ: 17 O 88/12, 27.11.2012

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Der Vermieter ist Sondereigentümer eines in der Teilungserklärung einer Wohnungseigentümergemeinschaft als Ladenlokal ausgewiesenen Sondereigentums und vermietete die Einheit als Pizzeria. Aufgrund einer Klage eines anderen Wohnungseigentümers in einem Vorprozess wurde er rechtskräftig auf Unterlassen der Nutzung des Ladenlokals außerhalb der allgemeinen Ladenöffnungszeiten, vor allem an Sonn-und Feiertagen, rechtskräftig verurteilt. Daraufhin vermietete er das Ladenlokal als Pizzeria an den neuen Mieter, ohne ihn auf Verpflichtung zur Einhaltung der Ladenöffnungszeiten nach dem Ladenschlussgesetz hingewiesen zu haben.

Das Landgericht sah hierin sowohl die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung gegeben, als auch die Voraussetzungen der erst später erklärten Anfechtung wegen arglistiger Täuschung gem. § 123 BGB.

Der Vermieter wurde zur Erstattung der geleisteten Kaution, der Nebenkostenvorauszahlungen sowie der Miete aus § 812 BGB verurteilt. Die Anrechnung einer Nutzungsentschädigung sah das Landgericht entgegen der Entscheidung des BGH (Urt. v. 06. 08.2008, Az.: XII ZR 67/06) nicht, da die Saldotheorie bei einer arglistigen Täuschung keine Anwendung finde.

Kommentar von Rechtsanwalt Frank Dohrmann, Bottrop:

Das Landgericht hat der Klage im Ergebnis zutreffend stattgegeben, auch wenn die Begründung sich nicht an der BGH-Rechtsprechung orientiert hat. Der Auffassung des Landgerichts Essen, wonach die Saldotheorie bei einer Anfechtung wegen arglistiger Täuschung nicht gelte, widerspricht im Ergebnis einem ähnlich gelagerten Sachverhalt, welcher dem BGH (Urt. v. 06. 08.2008, Az.: XII ZR 67/06) zugrunde lag.

Eine Einschränkung der Saldotheorie zum Schutz des arglistig Getäuschten ist nach Auffassung des BGH nicht geboten, weil der Täuschende Bereicherungsausgleich verlangen kann, so dass Gegenansprüche des Getäuschten ohne weiteres als Abzugspositionen in die Saldierung einzubeziehen sind. Das Landgericht hätte die Differenz der vereinbarten Miete zur ortsüblichen Miete ermitteln und hieraus den Wertersatz feststellen müssen.

Auf die Streitfrage kam es im vorliegenden Rechtsstreit nicht mehr an, da der Kläger bei seiner Klage bereits die Differenz zur ortsüblichen Miete berücksichtigt hatte und diese zwischen den Parteien unstreitige Differenz immer noch deutlich über der Klageforderung lag.

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