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Autoren: RA Frank Dohrmann, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Bottrop | RA Stefan Specks, Düsseldorf | RA Liubov Zelinskij-Zunik, München

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Organisationsbeschluss muss in der in der Teilungserklärung festgelegten Form protokolliert werden, §§ 23 IV, 24 VI WEG

AG Bottrop, AZ: 20 C 40/12, 28.12.2012

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Sämtliche Beschlüsse einer Eigentümerversammlung wurden durch zwei Eigentümer, die nicht an der Versammlung teilgenommen hatten, angefochten. U.a. wurde eine Verletzung der Formvorschrift des § 14 VIII der Teilungserklärung gerügt, wonach zur Gültigkeit der Beschlüsse zwei von der WEG-Versammlung bestimmte Wohnungseigentümer das Protokoll zu unterzeichnen haben. Im Rahmen des Anfechtungsverfahrens ließen sich die Beklagten dahingehend ein, dass man zwar zwei Eigentümer zu Unterzeichnung bestimmt habe, man aber nur vergessen habe, dies im Protokoll aufzunehmen.

Enthält die Teilungserklärung eine Bestimmung, dass zur Gültigkeit eines Beschlusses der Wohnungseigentümerversammlung die Protokollierung des Beschlusses erforderlich ist und das Protokoll von zwei von der Eigentümerversammlung bestimmten Wohnungseigentümern zu unterzeichnen ist, so sind Beschlüsse, die gegen diese Formvorschrift protokolliert wurden, anfechtbar.

Das Amtsgericht hat nunmehr den Fall, in welchem ein Organisationsbeschluss - nämlich die Bestimmung von zwei das Protokoll unterschreibenden Eigentümern - nicht protokolliert wurde, entschieden, dass die Nichtprotokollierung die Unwirksamkeit (nicht Nichtigkeit) aller Beschlüsse zur Folge habe ( vgl. auch SchlHOLG NJW- RR 2006, S. 1675 f). Denn wenn schon die schriftliche Fixierung der getroffenen Entscheidungen in einer Niederschrift für deren Verbindlichkeit erforderlich ist, muss das erst recht für die Bestimmung der Personen gelten, die durch ihre Unterschrift letztlich die Entscheidungen wirksam machen.

Kommentar von RA Frank Dohrmann, Bottrop:

Die Entscheidung ist ebenso richtig wie konsequent. Sinn und Zweck der von der höchstrichterlichen Rechtsprechung immer wieder entschiedenen Klausel ist es, dass auch der nicht an der Versammlung teilnehmende Eigentümer allein anhand des Protokolls die formelle wie materielle Wirksamkeit der Beschlüsse überprüfen kann (so BGH V ZB 2/97).

Da nach ständiger Rechtsprechung Organisationsbeschlüsse nicht isoliert anfechtbar sind, gleichwohl aber deren Unwirksamkeit sich unmittelbar auf die Wirksamkeit der sonstigen Beschlüsse auswirken, konnte das Amtsgericht vorliegend keine andere Entscheidung treffen. Denn wenn die Teilungserklärung die Wirksamkeit der Beschlussfassung von der Protokollierung abhängig macht, so kann es für die Wirksamkeit eines Beschlusses keinen Unterschied machen, ob es sich um einen normalen Beschluss oder um einen rechtlich unselbständigen Organisationsbeschluss handelt.

Die Klausel trägt, so der BGH (V ZB 2/97), aus diesem Grunde zur Rechtssicherheit bei, weil sie zwar nicht die Gültigkeit ordnungsgemäß protokollierter Beschlüsse gewährleistet, wohl aber die sich bei nicht ordnungsgemäß protokollierten Beschlüssen aus dem Wegfall der Beweiserleichterungen des Protokolls ergebenden Beweisprobleme bei der Feststellung, ob und mit welchem Inhalt ein Beschluss wirksam zustande gekommen ist, einer formalisierten Lösung zuführt. Dies dient dem Interesse der Wohnungseigentümer an einer durch das Protokoll ausgewiesenen Beschlusslage, d.h. ihrem Schutz vor inhaltlich und formal nicht ordnungsgemäß protokollierten Beschlüssen („negative Publizität“).

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