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Welche Eigenschaften der Verwalter erfüllen muss, ist im Wohnungseigentumsgesetz nicht ausdrücklich bestimmt. Die notwendigen Eigenschaften ergeben sich jedoch aus dem Sinn und dem Zweck der Aufgaben des Verwalters. Dieser hat die Handlungsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft im Rechtsverkehr sicher zu stellen (Merle in Bärmann/Pick/Merle, aaO, § 27 Rdn. 2; Staudinger/Bub, BGB [2005], § 27 WEG Rdn. 5; Weitnauer/Lüke, aaO, § 27 Rdn. 1; ähnlich Köhler/Bassenge/Greiner, aaO, Teil 14 Rdn. 1). Hierzu muss er die in § 27 Abs. 2 WEG genannten Aufgaben erfüllen. Dazu gehört es insbesondere, Zahlungen von Wohnungseigentümern und Dritten an die Gemeinschaft entgegen zu nehmen, Willenserklärungen, die für oder gegen die Gemeinschaft wirken, abzugeben bzw. zu empfangen und Leistungen der Gemeinschaft zu bewirken. Wohnungseigentümer und Dritte müssen hierbei darauf vertrauen können, dass an den Verwalter erbrachte Leistungen oder diesem gegenüber abgegebene Erklärungen gegen die Eigentümergemeinschaft wirken, und dass umgekehrt die von dem Verwalter für die Gemeinschaft abgegebenen Erklärungen gegenüber der Eigentümergemeinschaft wirksam sind.

Diese Voraussetzungen sind bei Bestellung einer natürlichen Person zum Verwalter ohne weiteres gegeben. Auch bei Bestellung einer in ein Register eingetragenen juristischen Person, einer offenen Handelsgesellschaft oder Kommanditgesellschaft als Verwalter kann insoweit keine Unklarheit aufkommen. Wer für diese handeln kann, ist dem Handelsregister zu entnehmen. Die Eintragungen in das Handelsregister wirken im Rahmen von § 15 HGB gegen die jeweilige Gesellschaft. Eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung, eine offene Handelsgesellschaft oder eine Kommanditgesellschaft kann daher zum Verwalter einer Eigentümergemeinschaft bestellt werden (Senat, BGHZ 107, 268, 272; BayObLGZ 1989, 4, 6; OLG Düsseldorf NJW-RR 1990, 1299, 1300; BayObLG WuM 1993, 488, 489 f.).

Anders verhält es sich bei einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts.
Für diese wird kein Register geführt. Das Vertrauen in die Gesellschaftereigenschaft und die im Gesellschaftsvertrag vereinbarten Vertretungsregelungen wird von der Rechtsordnung nicht geschützt (s. schon Senat, BGHZ 107, 268, 272; ähnlich auch nach der Änderung der Rechtsprechung zur Rechtsfähigkeit der Gesellschaft bürgerlichen Rechts BayObLG ZMR 2003, 218, 220; Hügel, ZWE 2003, 323, 324 f.; Lautner, MittBayNot 2001, 425, 429; Müther, MDR 2002, 987, 988; Steinmann, GE 2001, 1663, 1664).

Dies lässt sich nicht durch die Einsichtnahme in den Gesellschaftsvertrag ausgleichen. So gewonnene Erkenntnisse genießen nicht den öffentlichen Glauben eines Registers (vgl. BayObLG ZMR 2003, 218, 219; Armbrüster, GE 2001, 821, 826). Vor allem aber gibt der Gesellschaftsvertrag nur Auskunft über Gesellschafterbestand und Vertretungsbefugnisse zu einem bestimmten Zeitpunkt (BayObLG ZMR 2003, 218, 219; LG Darmstadt Rpfleger 2003, 178; Hügel, ZWE 2003, 323, 324; Lautner, MittBayNot 2001, 425, 429). Änderungen im Bestand der Gesellschafter werden in der Regel im Gesellschaftsvertrag nicht verlautbart.