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1. Ein Beschluss der Eigentümerversammlung, durch den der Verwaltungsbeirat zum Abschluss des Verwaltervertrages beauftragt und bevollmächtigt wird, ist jedoch dann wirksam, wenn er – wie hier – nicht gemäß § 23 Abs. 4 WEG a. F. angefochten wird.

Eine nicht näher beschriebene Vollmacht ermächtigt den Verwaltungsbeirat lediglich zu einem Vertrag, der der ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht (vgl. OLG Köln NJW 1991, 1302; OLG Hamm NZM 2001, 49).

Überlässt der einzelne Wohnungseigentümer mit der Bevollmächtigung dem Verwaltungsbeirat die nähere Ausgestaltung des Verwaltervertrages, muss er nur mit solchen Regelungen rechnen, die inhaltlich ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen, die also auch durch die Eigentümerversammlung selbst beschlossen werden könnten.

Es rechtlich etwas anderes ist, ob der Beirat nur bevollmächtigt ist, den Vertrag „zu unterzeichnen“ oder den Vertrag „auszuhandeln“ bzw. „abzuschließen“. Aus Ersterem wird in der Regel eine inhaltliche Beschränkung der Vollmacht folgen, die jeden Ermessensspielraum des Verwaltungsbeirates bei dem Abschluss des Vertrages ausschließt.

2. So bedarf es nämlich zur Verabredung von Haftungsbeschränkungen einer ausdrücklichen Ermächtigung im bevollmächtigenden Beschluss, da ein entsprechender Vertrag über die gesetzliche Regelung in § 280 BGB bzw. § 823 BGB hinausgeht (vgl. OLG Hamm NZM 2001, 49).

Vom Verwalter vorformulierte Verträge müssen sich an der Inhaltskontrolle nach den §§ 305 ff BGB messen lassen (BayObLG WuM 1991, 312; OLG Düsseldorf NZM 2006, 936; OLG München, Beschluss vom 20.03.2008, 34 Wx 46/07).

Der Ausschluss/Beschränkung der Haftung für sog. Kardinalpflichten des Verwalters nach den §§ 27 Abs. 1, Abs. 2 WEG durch allgemeine Geschäftsbedingungen ist unzulässig.