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Autoren: RA Frank Dohrmann, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Bottrop | RA Stefan Specks, Düsseldorf | RA Liubov Zelinskij-Zunik, München

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Zum Anspruch auf abändernde Beschlussfassung verjährter Beseitigungsansprüchen in einer WEG-Gemeinschaft; §§ 21 WEG, 902, 1004 BGB

OLG Hamm, AZ: 15 Wx 198/08, 04.12.2008

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Der Beseitigungsanspruch aus § 1004 BGB ist gerade kein Anspruch aus eingetragenem Recht im Sinne des § 902 Abs. 1 Satz 1 BGB, der von der Verjährung ausgenommen ist. Das Grundbuch gibt Auskunft darüber, wer Eigentümer eines Grundstücks ist, nicht aber darüber, welche Ansprüche ihm
zustehen. Der Bundesgerichtshof stellt zutreffend heraus, dass in § 902 Abs. 1 Satz 2 BGB die Verjährung von Schadensersatzansprüchen ausdrücklich zugelassen wird, und dass dem der Rechtsgedanke zugrunde liegt, dass das Grundbuch über deren Bestand keine Auskunft gibt. Ebenso wenig gibt das Grundbuch darüber. Auskunft, ob dem Eigentümer Beseitigungsansprüche nach § 1004 BGB zustehen. Durch die Verjährung des Beseitigungsanspruches wird somit der Inhalt des Grundbuches nicht tangiert.

Der Senat weist darauf hin, dass es der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer jedoch unbenommen ist, in einer Eigentümerversammlung eine Nutzungsregelung zu beschließen, die die Nutzung der im Gemeinschaftseigentum stehenden Kellerräume regelt und das Abstellen von Möbeln im Treppenhaus generell untersagt. Hinsichtlich der Untersagung des Abstellens von Möbeln im Treppenhaus erscheint es sogar naheliegend, dass nur ein solcher Beschluss ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen kann, da aufgrund der durch den Schrank stark eingeschränkten nutzbaren Treppenbreite ein bauordnungswidriger Zustand (§ 36 Abs. 5 BauO NRW) bestehen dürfte.

Kommentar von Rechtsanwalt Frank Dohrmann, Bottrop:

Die zutreffende Entscheidung des Senats erscheint auf den ersten Blick widersinnig, entspricht aber ganz h.M. Auch hier war lediglich über die gestellten Anträge zu entscheiden, mit der Folge, dass der Senat die Beseitigungsansprüche wegen Verjährung zurückgewiesen hat.

Der Senat stellt jedoch klar, dass die Eigentümergemeinschaft im Rahmen einer Nutzungsregelung eine andere Regelung treffen kann, deren Inhalte von den Eigentümern zu beachten sind. Weigert sich die Gemeinschaft, einer bestimmten Nutzungsregelung nachzukommen, kann der einzelne Eigentümer gegen die Eigentümergemeinschaft nach den Grundsätzen der ordnungsgemäßen Verwaltung u.U. einen Anspruch auf eine derartige Nutzungsregelung besitzen, selbst wenn sein Individualanspruch bereits verjährt wäre.

Das wäre der Fall, wenn jede andere Entscheidung nicht mehr der ordnungsgemäßen Verwaltung entspräche. Dies kann z.B. bei bauordnungsrechtlichen Verstößen der Fall sein.

Der BGH (V ZR 177/11, Urt.v. 27.04.12) hat diese Rechtsprechung des OLG Hamm mittlerweile auch für das Wohnungseigentumsrecht bestätigt.

Eine interessante, vom OLG Hamm nicht zu beantwortende Frage war, ob die Eigentümergemeinschaft durch mehrheitliche Beschlussfassung einer entsprechenden Nutzungsregelung an sich verjährte Ansprüche auf diesem Wege durchsetzen kann. Eine Rechtsprechung ist hierzu bisher nicht bekannt. Es wird aber davon auszugehen sein, dass derartige Nutzungsregelungen bei entsprechender Anfechtung der Beschlüsse aufgehoben werden, es sei denn, allein die Durchsetzung der beschlossenen Nutzungsregelung entspräche ausschließlich einer ordnungsgemäeßn Verwaltung.

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