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Auch soweit eine Angelegenheit gemäß §§ 15, 21 oder § 22 WEG der Regelung durch Mehrheitsbeschluss zugänglich ist, umfasst dies nicht die Befugnis, dem einzelnen Wohnungseigentümer außerhalb der gemeinschaftlichen Kosten und Lasten Leistungspflichten aufzuerlegen (BGH, Urteil vom 09. März 2012 - V ZR 161/11). Fehlt die Beschlusskompetenz, ist ein dennoch gefasster Beschluss nicht nur anfechtbar, sondern nichtig.

Ein Kostenerstattungsanspruch folgt nicht aus den Vorschriften der Geschäftsführung ohne Auftrag gemäß § 677, 683 Satz 1, 670 BGB. Der Umstand, dass der Verwalter davon ausging, befugt eine Angelegenheit der Gemeinschaft zu erledigen, weil er davon überzeugt war, es handele sich um Gemeinschaftseigentum, ist unerheblich. Es kommt auf die objektive Fremdheit an.

Ein Eigentümer kann im umgekehrten Fall einen Bereicherungsanspruch für eine eigenmächtige Instandsetzung oder Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums nur fordern, wenn die Maßnahme ohnehin hätte vorgenommen werden müssen (BGH, Urteil vom 25.09.2015 - V ZR 467/14).

Auch wenn die Gemeinschaft (bzw. der Verwalter für die Gemeinschaft) im irrigen Glauben, es handle sich um Gemeinschaftseigentum, Sondereigentum gegen den Willen des Sondereigentümers instand setzt, kann ein Bereicherungsausgleich nur in Betracht kommen, wenn die Maßnahme nach den maßgeblichen Vorschriften des Wohnungseigentumsrechts - insbesondere auch § 14 Nr. 1, § 21 IV WEG - zwingend geboten war.

Die Entscheidung über die Durchführung von Instandhaltungs- oder Instandsetzungsarbeiten an den im Sondereigentum liegenden Gebäudeteilen obliegt dem Sondereigentümer. Die Eigentümer haben hierfür keine Beschlusskompetenz, es sei denn eine Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums beträfe notwendig auch das Sondereigentum.