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Soll ein Kellerraum der ausweislich der Teilungserklärung als Sondereigentum ausgewiesen ist, mit einem anderen Wohnungseigentümer getauscht werden, ist eine Grundbuchumschreibung erforderlich.

Eine mündliche Vereinbarung über den Kellertausch genügt nicht, denn ein Vertrag über die Verpflichtung zur Übertragung des Sondereigentums an dem Keller hätte gem. § 311b BGB der notariellen Beurkundung bedurft.

Eine Berufung auf die Formnichtigkeit gestützt auf den Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB), ist nur dann ausgeschlossen, wenn die Rechtsfolgen der Nichtigkeit des Rechtsgeschäfts nicht nur zu einem harten, sondern zu einem (schlechthin) untragbaren Ergebnis für einen Vertragsteil führen würden. Dies setzt aber voraus, dass entweder ein Fall der Existenzgefährdung des Erwerbers vorliegt.

War den Parteien bei Abschluss der Vereinbarung bekannt, dass das Geschäft formbedürftig war, ist eine Anwendung des § 242 BGB ausgeschlossen. Denn unterließen die Parteien es - in Kenntnis der Formbedürftigkeit -, den Vertrag ordnungsgemäß beurkunden zu lassen, so nahmen sie damit alle nachteiligen Folgen der Formnichtigkeit bewusst in Kauf.

Ein Rückbauanspruch kann in seiner Ausübung in Anwendung des § 254 BGB beschränkt werden.

Liegt eine Verletzung der Schadensminderungsobliegenheit aus § 254 BGB dem Grunde nach vor, muss jedoch durch Abwägung im Einzelfall entschieden werden, ob der Mithaftungsanteil nur zu einer Obliegenheit des Beseitigungsgläubigers führt, sich im Umfang seines Miteigentumsanteils an dem Beseitigungsaufwand des Unterlassungsschuldners beteiligen zu müssen, oder der Beseitigungsanspruch in vollem Umfang ausgeschlossen wird.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist dabei eine alleinige Überbürdung des Schadens auf den Geschädigten nur in eindeutigen Ausnahmefällen des Alleinverschuldens in Betracht zu ziehen; im Regelfall hat es bei einer Beschränkung seines Anspruchs durch § 254 BGB zu verbleiben (vgl. BGH vom 28.04.2015, VI ZR 206/14). Von diesen Grundsätzen ist auch bei einer Beschränkung verschuldensunabhängiger Ansprüche aus § 1004 BGB auszugehen.