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Ein Anspruch auf Änderung der Gemeinschaftsordnung nach § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG setzt nicht voraus, dass sich tatsächliche oder rechtliche Umstände nachträglich verändert haben; er kommt auch in Betracht, wenn Regelungen der Gemeinschaftsordnung von Anfang an verfehlt oder sonst unbillig waren (sog. Geburtsfehler).

Die sachenrechtliche Zuordnung kann nicht Gegenstand einer Vereinbarung im Sinne des § 10 WEG sein.

Anders liegt dies aber bei der Änderung des Inhalts eines dinglichen Sondernutzungsrechts oder dessen dauerhafter Aufhebung. In beiden Fällen bleibt die sachenrechtliche Zuordnung des Nutzungsgegenstands zum Gemeinschaftseigentum unverändert. Die Inhaltsänderung kann daher ebenso wie die Aufhebung des Sondernutzungsrechts Gegenstand einer Vereinbarung im Sinne des § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG sein.

Schwerwiegende Gründe im Sinne des § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG, die ein Festhalten an der geltenden Regelung unbillig erscheinen lassen, können deshalb vorliegen, wenn die durch die Gemeinschaftsordnung vorgegebene Zweckbestimmung eine Nutzung einer Sondereigentumseinheit ausschließt, die nach der baulichen Ausstattung der betroffenen Räume möglich ist, und wenn ferner objektive Umstände dafür sprechen, dass dem betroffenen Wohnungseigentümer diese Nutzung eröffnet werden sollte.

Voraussetzung für die Annahme einer in diesem Sinne verfehlten Regelung ist allerdings, dass die erforderliche bauliche Ausstattung der betreffenden Räume entweder schon bei der Aufteilung in Wohnungseigentum vorhanden war oder im zeitlichen Zusammenhang mit der Aufteilung erfolgte und von den übrigen Wohnungseigentümern hingenommen wurde. Eine spätere eigenmächtige, mithin ohne die nach § 22 Abs. 1 WEG erforderliche Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer vorgenommene Veränderung von Gemeinschaftseigentum erfolgt demgegenüber auf eigenes Risiko.

Darüber hinaus müssen objektive Umstände vorliegen, die darauf hindeuten, dass die bestehende Regelung die tatsächlich eröffnete Nutzung der Räume nicht wiedergibt. So kann es etwa liegen, wenn die sich aus dem Miteigentumsanteil des betroffenen Sondereigentümers ergebende Kostentragungspflicht in einem Missverhältnis zu der wirtschaftlichen Verwertbarkeit des Sondereigentums (bzw. des Sondernutzungsrechts) steht, die gegeben ist, wenn dieses nur dem Inhalt der Teilungserklärung entsprechend genutzt werden dürfte.

Schließlich muss die nach der bestehenden Zweckbestimmung zulässige Nutzung zu einer erheblichen Einschränkung der wirtschaftlichen Verwertung der betroffenen Einheit führen, die durch die Änderung der Zweckbestimmung behoben werden kann.
BGH, Urteil vom 22.03.2019; Az.: V ZR 298/16