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Autoren: RA Frank Dohrmann, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Bottrop | RA Stefan Specks, Düsseldorf | RA Liubov Zelinskij-Zunik, München

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Welche Frist gilt für den Verwalter zur Erstellung der Jahresabrechnung?; §§ 21, 28 WEG; 280 BGB; 256 ZPO

LG Dresden, AZ: 2 S 101/19, 05.07.2019

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Eine Frist für die Jahresabrechnung ist im Gesetz nicht vorgesehen.

Soweit keine Frist vereinbart ist, kommt der Verwalter erst mit der Mahnung in Verzug. Erstellt der Verwalter die Jahresabrechnung nicht rechtzeitig, macht er sich schadensersatzpflichtig.

Zwar sollte die Jahresabrechnung im Regelfalle spätestens innerhalb von 6 Monaten vom Verwalter erstellt werden, jedoch können in der Zukunft durchaus besondere Umstände vorliegen, auf Grund dessen der Verwalter mehr Zeit hierfür benötigt.

Welche Frist dem Verwalter im Einzelfall zugestanden werden muss, hängt jeweils vom Umfang und der Schwierigkeit der konkreten Jahresabrechnung ab. Dabei ist zu berücksichtigen, dass der Verwalter auf die erforderliche Zuarbeit von Dritten für die Verteilung von verbrauchsabhängigen Kosten wie z.B. Heiz- und Warmwasserkosten angewiesen ist.

Die Festlegung eines festen künftigen Termins durch das Gericht bis 30.06. des Folgejahres würde unberücksichtigt lassen, dass der Verwalter für die Erstellung der Abrechnung gerade auf die Zuarbeit von Dritten angewiesen ist, die ihrerseits nicht an eine Frist bis zum 30.06. gebunden sind.

Kommentar von RA Frank Dohrmann, Bottrop:

Das LG Dresden stellt klar, das die "Regelfrist" für die Erstellung der Jahresabrechnung, nämlich der 30.06. des Folgejahres, nicht zwingend ist und der Verwalter mit der Erstellung der Jahresabrechnung durch Mahnung erst in verzug gesetzt werden muss.

Insbesondere aufgrund der derzeitgen Corona-Krise und der für Wohnungseigentümer erlassenen Notstandsgesetze wird die Jahresabrechnung 2019 in den meisten Eigentümergemeinschaften nicht "pünktlich" eingefordert werden können.

Gleichwohl sollten die Verwalter bemüht sein, die Abrechnung zumindest zeitnah zu erstellen und nur die Beschlussfassung hierüber zurückzustellen. Denn das derzeitige Versammlungsverbot hindert die Verwaltung nicht an der Erstellung der Jahresabrechnung.

Spätestens zum Jahresende müssen die Wohnungseigentümer ihren Mietern die Betriebskostenabrechnung vorlegen. Auf Verlangen der Eigentümer wäre die Verwaltung gezwungen, den betroffenen Wohnungseigentümern die erfoderlichen Unterlagen zur Verfügung zu stellen, damit die Eigentümer die Abrechnung für ihre Mieter selber erstellen können, was im Einzelfall arbeistintensiver für die Verwalter sein kann. Bei Weigerung drohen dem Verwalter Klagen auf Einsichtnahme in die Verwaltungsunterlagen und der Verwalter macht sich u.U. schadensersatzpflichtig, sollten die Betriebskostenabrechnungen verspätet bei den Mietern eingehen, weil die Mieter gem. § 556 Abs. 3 BGB nicht mehr zur Nachzahlung verpflichtet wären.

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