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Autoren: RA Frank Dohrmann, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Bottrop | RA Stefan Specks, Düsseldorf | RA Liubov Zelinskij-Zunik, München

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Zur Auslegung von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum bei fehlender Regelung in der Teilungserkärung (hier: Spitzboden und Wintergarten)

LG Düsseldorf, AZ: 25 S 44/21, 22.11.2021

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Ein Wintergarten, der duch einen Wohnungseigentümer auf dem Gemeinschaftsgrundstück ohne Zustimmung errichtet wurde und dessen Beseitigungsanspruch verjährt ist, ist als Gemeinschaftseigentum zu bewerten, mit der Folge, dass alle übrigen Eigentümer den Wintergarten ebenfalls mitbenutzen dürfen.

Ein Spitzboden, der nur über die Wohnung eines Wohnungseigentümers erreichbar ist, in der Teilungserklärung aber weder als Sondereigentum noch als Sondernutzungsrecht ausgewiesen ist, ist im Wege der Auslegung als Sondereigentum dem Eigentümer zuzuordnen, über dessen Wohnung der Spitzboden erreichbar ist.

Kommentar von RA Frank Dohrmann, Bottrop:

Wer ohne Zustimmung der Eigentümergemeinschaft einen Wintergarten auf dem Gemeinschaftseigentum errichtet, dem droht ein Beseitigungsanspruch. Ist dieser Anspruch verjährt, gibt es andere Möglichkeiten, den ordnungsgemäßen Zustand wiederherzustellen. Hieraus aber einen Mitbesitz an dem Wintergarten durch die übrigen Eigentümer abzuleiten, ist sowohl aus dem alten als auch aus dem neuen WEG-Recht nicht herleitbar.

Entsprechendes gilt für die Auslegung der Teilungserklärung, den Spitzboden dem Sondereigentum zuzuordnen. Nur weil ein Gebäudeteil ausschließlich über eine Wohnungserreichbar ist, macht diesen Gebäudeteil nicht zum Sondereigentum. Das OLG Celle (4 W 108/07) hatte noch eine gegenteilige Auffassung vertreten. Dabei soll nicht verkannt werden, dass Auslegungen einzelfallbezogen sind.

Leider hat das LG Düsseldorf seiner Auslegung keine dogmatische Begründung folgen lassen. Vielleicht deshalb, weil es eine solche nicht gibt.

Die Entscheidung des LG Düsseldorf überzeugt nicht ansatzweise und sollte auch nicht überbewertet werden. Aber sie bietet vielleicht Argumentationshilfen für vergleichbare Verfahren anderer Gerichte. Es bleibt daher abzuwarten, ob sich diese Auffassung durchsetzen kann. Damit hätte das WEG eine weitere Unberechenbarkeit, die die allgemeinen Verjährungsfristen weiter aushöhlen wird.

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