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Gibt ein Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses die Mietsache nicht zurück, so kann der Vermieter Schadensersatz verlangen, jedoch nicht nach den allgemeinen Verzugsvorschriften, sondern nach den Bestimmungen im Wohnungsmietrecht. Danach schuldet der Mieter für die Zeit der Vorenthaltung der Mietsache die Miete bzw. die ortsübliche Miete (§ 546a Abs. 1 BGB). Einen weitergehenden Schadensersatz (§ 546a Abs. 2 BGB) hat er nur zu leisten, wenn die Rückgabe der Mietsache infolge von Umständen unterblieben ist, die er zu vertreten hat und die Billigkeit eine Schadloshaltung des Vermieters erfordert (§ 571 Abs. 1 BGB).

Der Mieter hat die verspätete Herausgabe der Wohnung nicht zu vertreten, wenn er die ihm zustehenden Mieterrechte wahrnimmt und den Eigenbedarf des Vermieters bestreitet. Es ist keine schuldhafte Pflichtverletzung des Mieters, wenn er nach einer Eigenbedarfskündigung des Vermieters den Nachweis des Eigenbedarfs in einem Rechtsstreit verlangt. Für den Mieter besteht grundsätzlich nicht die Möglichkeit, die Ernsthaftigkeit des Eigenbedarfswunsches seines Vermieters nachzuprüfen. Er kann dies zweifelsfrei nur in einem Rechtsstreit überprüfen lassen, indem er gegebenenfalls dann das Kostenrisiko trägt.

Selbst wenn man hinsichtlich des Vertretenmüssens des Mieters zu einem anderen Ergebnis käme, würde es Billigkeitsgrundsätzen zuwiderlaufen, wenn ein Mieter, welcher die ihm zustehenden Rechtsbehelfe (hier: Widerspruch gegen die Kündigung, Härteeinwand und Bestreiten des Eigenbedarfs) in Anspruch nimmt, deshalb zum Schadensersatz verurteilt wird. Dies würde den durch die Mieterschutzbestimmungen beabsichtigten Rechtsschutz des Mieters aushöhlen.