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1. Sinn und Zweck von § 139 BGB ist es, ein teilweise nichtiges Rechtsgeschäft nach Möglichkeit im Übrigen aufrechtzuerhalten, wenn dies dem tatsächlichen oder hypothetischen Parteiwillen entspricht. Dies führt dazu, dass eine Jahresabrechnung, soweit kein durchgreifender Fehler vorliegt, hinsichtlich der Positionen, die nicht fehlerhaft sind, aufrechterhalten.

2. Nach der gebotenen objektiv-normativen Auslegung der Teilungserklärung kommt den dort angegebenen Wohnungsgrößen insoweit rechtliche Relevanz zu, als die dort angegebenen Wohnungsgrößen als Verteilermaßstab vereinbart worden sind und daher soweit in der Teilungserklärung der Verteilermaßstab Wohnfläche angegeben ist oder die Wohnungseigentümer dies beschlossen haben, die in der Teilungserklärung enthaltenen Angaben maßgeblich sind.

Wenn und insoweit die Wohnungseigentümer hiervon abweichen wollen, bedarf dieses einer gesonderten Beschlussfassung (§ 16 Abs. 3 WEG) und kann nicht - konkludent - in der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung erfolgen.

3. Für die Kosten mit der Versorgung mit Wärme sieht § 7 Abs. 1 Satz 5 HeizkV vor, dass die übrigen Kosten nach der Wohn- oder Nutzfläche oder nach dem umbauten Raum zu verteilen sind, daneben kann auch die Wohn- oder Nutzfläche oder der umbaute Raum der beheizten Räume zugrunde gelegt werden.

Eine Anlegung dieses Verteilungsmaßstabes ist nicht möglich, zum einen bei den Wohnungseigentümern in unterschiedlichen Größen Terrassen oder sonstige Freiflächen vorhanden sind, welche in die Wohnflächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung Eingang finden und andererseits beheizbare Räume vorhanden sind, welche in der Wohnflächenverordnung keine Berücksichtigung finden. Insoweit entspricht es allgemeiner Auffassung, dass in derartigen Fällen nur der Maßstab "beheizte Räume" der Billigkeit entspricht.