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Autoren: RA Frank Dohrmann, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Bottrop | RA Stefan Specks, Düsseldorf | RA Liubov Zelinskij-Zunik, München

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Beschlüsse einer Vertreter-Eigentümerversammlung nicht nichtig, nur anfechtbar (sehr str.)

AG Kaufbeuren, AZ: 5 C 34/21 WEG, 09.09.2021

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1. Von einer Erledigung ist insbesondere nicht bereits automatisch dann auszugehen, wenn ein Beschluss bereits vollzogen wurde. Denn wegen § 23 Abs. 4 S. 2 WEG (alte wie neue Fassung) ist ein Beschluss trotz Anfechtung weiter gültig und zu vollziehen, sodass es ein vom Gesetzgeber bewusst in Kauf genommener häufiger Fall ist, dass angefochtene Beschlüsse während eines laufenden Anfechtungsverfahrens vollzogen werden.

2. Die in einer zu Zeiten der Corona-Pandemie trotz geltendem Versammlungsverbot durchgeführten Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse sind jedoch (entgegen der Ansicht des Amtsgerichts München, Urteil vorn 29.10.2020, Az. 483 C 8456120) nicht nichtig, sondern nur anfechtbar.

Zum Zeitpunkt der streitgegenständlichen Eigentümerversammlung am 15.12.2020 waren Eigentümerversammlungen (welche nicht dem grundgesetzlich geschützten Versammlungsrecht unterliegen) gemäß § 5 S. 1 der 10, BaylfSMV vollständig untersagt.

Dem berechtigten Anliegen der Eigentümer auf angemessene Selbstverwaltung durch Mehrheitsbeschluss trotz Corona-Pandemie auf der einen Seite und dem ebenso berechtigten Anliegen der Eigentümer, dass Mehrheitsbeschlüsse nur nach ordnungsgemäßer Durchführung einer Eigentümerversammlung mit entsprechenden Diskussions- und Abstimmungsmöglichkeiten wirksam gefasst werden können, wird nur dadurch sinnvoll Rechnung getragen, indem die Beschlüsse einer Versammlung in Corona-Zeiten nicht als nichtig angesehen werden dürfen, sondern nur als anfechtbar.

Kommentar von RA Frank Dohrmann, Bottrop:

Die Entscheidung des AG Kaufbeuren überzeugt nicht wirklich. Das uneingeschränkte Teilnahme- und Rederecht an und in einer Eigentümerversammlung gehört zu dem Kernbereich einer Eigentümergemeinschaft. Dieses mit der Erwägung auszuhebeln, es könne sonst wegen der Corona-Pandemie aufgrund der BaylfSMV gar keine Willensbildung erfolgen, wenn man eine sogenannte Einmann-Versammlung oder Vertreterversammlung für nichtig bewerte, so dass diese Versammlungen nur anfechtbar seien, ist dogmatisch nicht herleitbar. Das Gericht wirbt mit seiner Entscheidung dafür, nicht der ordnungsgemäßen Verwaltung entsprechende Beschlüsse zu fassen und rät dann zur Anfechtung dieser Beschlüsse.
O tempora o mores.

Das Gericht hat die laufenden Gesetze und Verordnungen anzuwenden und nicht diese durch eigene zu ersetzen, nur weil es das Gericht für opportun erachtet. Der Gesetz- und Verordnungsgeber wird schon seine Gründe für diese Regelungen gehabt haben. Die Aushebelung von Gesetzen ist dem Bundesverfassungsgericht im Rahmen eines Normenkontrollverfahrens vorbehalten, nicht dem AG Kaufbeuren.

Es bestand auch kein Bedarf für dieses obiter dictum des AG Kaufbeuren. Artikel 2 § 6 Absatz 1 des COMVG hatte den Verwaltern für den Zeitraum der Versammlungsbeschränkungen Notbefugnisse zuerkannt.

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