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§§ 259, 556 Abs. 3 S. 2 BGB

Die Abrechnungsfrist des § 556 III S. 2 BGB wird nur mit einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung gewahrt. Formell ordnungsgemäß ist eine Betriebskostenabrechnung, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht.

Sie muss in den Einzelangaben und insgesamt so klar, übersichtlich und aus sich heraus verständlich sein, dass ein durchschnittlich gebildeter, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulter Mieter sie nachvollziehen und den Saldo nachprüfen kann. Sie muss dabei mindestens enthalten, eine geordnete Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der Verteilungsschlüssel, die Berechnung des Mieteranteils und den Abzug der Vorauszahlungen(Palandt § 535 BGB Rn. 93).

Soweit ein solch formeller Fehler vorliegt, ist die Abrechnung unwirksam und eine Korrektur zugunsten des Vermieters nur innerhalb der Frist des § 556 III S. 2 BGB möglich (BGH NJW 07, 1059, 08, 2258).

Unerheblich ist, ob einzelne andere Positionen der Nebenkostenabrechnung den Anforderungen einer formell wirksamen Abrechnung genügen. Grundsätzlich haben formelle Fehler die Unwirksamkeit der ganzen Abrechnung zur Folge. Anderes gilt nur dann, soweit der Fehler nur einzelne, abtrennbare Positionen erfasst, die unschwer - wie hier - herausgerechnet werden können. In einem solchen Fall bleibt die Abrechnung im Übrigen formell wirksam.