Kostenlose Urteile und Gerichtsentscheidungen

Begehrt ein Wohnungseigentümer eine bauliche Veränderung, muss er vor Beschlussfassung genau den Umfang und das Ausmaß der begehrten Änderung, ggfls. unter Vorlage von Planungsskizzen, Zeichnungen und Baubeschreibungen, bezeichnen, aus denen hervorgeht, was konkret Gegenstand der baulichen Veränderung sein soll.

Ein Beschluss, der nur die Genehmigung des "Ausbaus des Spitzbodens zu Wohnzwecken" zum Inhalt hat, ohne weitere Angaben zu dem konkreten Bauvorhaben anzugeben ist zu unbestimmt und somit nichtig.

Wird der Vertreter eines Wohnungseigentümers auf der Versammlung nicht zugelassen, sind alle Beschlüsse anfechtbar. Eine Nichgtigkeit kommt nicht in Betracht, wenn der Ausschluss nicht in der Person des Eigentümers, sondern in der Personen des Vertreters liegt (sehr str.).

Eine verwalterlose Wohnungseigentümergemeinschaft muss in einem Beschlussanfechtungsverfahren von allen nichtklagenden Wohnungseigentümern gemeinschaftlich vertreten werden.

Ein einzelner Wohnungseigentümer kann jedoch dem Rechtsstreit als Nebenintervenient beitreten und Klageabweisung beantragen, auch wenn die Hauptpartei (hier: die GdWG) keine eigenen Anträge stellt.

Sollen einem Wohnungseigentümer die Kosten für ein von ihm verursachtes verlorengegangens Gerichtsverfahren eingefordert werden, liegt keine Nichtigkeit eines solchen Beschlusses vor. Ob ein derartiger Anspruch tatsächlich besteht ist nicht Gegenstand der Beschlussfassung.

Ein Wohnungseigentümer haftet nicht für Undichtigkeiten an der Außenfassade, wenn er ohne Beschluss seine Fenster im Rahmen der Fassadensanierung austauscht und im nachhin Feuchtigkeitsschäden festgestellt werden, die auch schon vor dem Fenstertausch vorhanden waren.

Das Anbringen einer Kameraattrape an der Fassade eines im Gemeinschaftseigentum stehenden Gartenhauses stellt bereits aufgrund der damit einhergehenden Einwirkung auf die Substanz des Gebäudes eine bauliche Veränderung im Sinne des § 20 Abs. 1 WEG dar.

Die Neuerrichtung eines zerstörten Gartenhauses ist ohne Zustimmung der Gemeinschaft nicht zulässig und ist auf Verlangen der WEG abzureißen. Auch eine bloße Sanierung hätte einer Gestattung der WEG bedurft.

Ein Wohnungseigentümer darf ohne Zustimmung der Eigentümergemeinschaft keine Leitungssysteme und Bauteile erneuern, auch wenn aufgrund der Baufälligkeit der bestehenden Anlage Sanierungsbedarf bestanden hat.

Ein Verwalter handelt nicht grob pflichtwidrig, wenn er einen falschen Versammlungsort wählt und die dort gefassten Beschlüsse wegen dieses Einwands erfolgreich angefochten werden.

Eine Hausverwaltung ist nicht verpflichtet, eine Bescheinigung nach § 35a EStG zu erteilen. Diejenigen Wohnungseigentümer, die eine solche Bescheinigung benötigen, können sich selbst an die Verwaltung wenden und die Bescheinigung gegen Zahlung einer Mehrvergütung anfordern.

Zur Erstellung von Jahresabrechnungen ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verpflichtet; als ausführendes Organ muss der bestellte Verwalter auch ausstehende Abrechnungen für Vorjahre erstellen.

Daneben kann auch der frühere Verwalter aus dem Verwaltervertrag weiterhin verpflichtet sein, die Jahresabrechnung zu erstellen, sofern die Pflicht der Gemeinschaft bereits während seiner Amtszeit entstanden ist.

1. Ein Alleineigentümer kann Beschlüsse fassen, die auch für spätere Wohnungseigentümer Bindungswirkung entfalten. Es bedarf keiner formalen Durchführung einer Eigentümerversammlung. An die Form dieser Beschlüsse sind keine besonderen Anforderungen zu stellen, so dass bauliche Massnahmen allein mit deren Umsetzung als beschlossen gelten.

2. Bei baulichen Veränderungen muss hinreichend bestimmt sein, welche konkreten Maßnahmen vorgenommen werden sollen. Soll einer baulichen Maßnahme zugestimmt werden, muss das Ausmaß, etwa durch Beschreibung oder Beifügung von Plänen, hinreichend deutlich gemacht werden.

Eine Besprechung der näheren Ausgestaltung auf der Versammlung hilft nicht weiter, wenn sich diese Gesprächsinhalte nicht in der Beschlussfassung widerspiegeln und der Beschluss daher nicht "aus sich heraus" verständlich ist.

Ein etwaiger Anspruch der Klägerin auf Beseitigung und Wiederherstellung ist nach drei Jahren mit Ablauf des Jahres, in welchem die Veränderung erfolgte aufgrund der regelmäßige Verjährung nach §§ 195, 199 Abs. 1 BGB nicht mehr durchsetzbar.

Im Rahmen einer Zweier-Gemeinschaft muss sich die GdWE das Wissen bzw. die Kenntnisse der einzelnen Wohnungseigentümer ohne Weiteres als eigene zurechnen lassen.

Zwar kann in Bezug auf das gemeinschaftliche Eigentum ein Anspruch auf Duldung der Beseitigung einer (rechtswidrigen) Eigentumsbeeinträchtigung zustehen. Allerdings unterliegt die Geltendmachung dieses Anspruchs auch den Grundsätzen der Verwirkung.

Wird ein Wohnungseigentümer gem. § 1004 Abs. 1 Satz 1 BGB auf Beseitigung einer baulichen Veränderung in Anspruch genommen, findet das Wohnungseigentumsgesetz in der bis zum 30.11.2020 geltenden Fassung Anwendung, wenn die bauliche Veränderung zu diesem Zeitpunkt bereits abgeschlossen war.

Eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums setzt nicht zwingend einen Substanzeingriff voraus, sondern kann auch bei einer sonstigen auf Dauer angelegten Maßnahme, die das optische Erscheinungsbild der Wohnungseigentumsanlage wesentlich verändert, gegeben sein

Gemäß § 24 Abs. 1 WEG ist nämlich nur die Verwaltung berechtigt, Eigentümerversammlungen einzuberufen. Lediglich in den Fällen, in denen es keine Verwaltung gibt oder diese sich pflichtwidrig weigert, eine Versammlung einzuberufen, dürfen der Beiratsvorsitzende, dessen Vertreter oder ein gerichtlich hierzu ermächtigter Eigentümer Eigentümerversammlungen einberufen, § 24 Abs. 3 WEG.

Beruft eine dieser Personen eine EigentümerversammIung ein, ohne dass die Voraussetzungen des § 24 Abs. 3 WEG vorliegen, so sind dort gefassten Beschlüsse formell fehlerhaft und anfechtbar.

Zum Mitglied des Verwaltungsbeirats einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer können auch juristische Personen (hier: Gemeinde) bestellt werden, nicht aber - vorbehaltlich anderweitiger Vereinbarung - deren gesetzliche Vertreter oder bevollmächtigte Mitarbeiter, die selbst nicht Wohnungseigentümer sind.

Erweist sich das in die juristische Person gesetzte Vertrauen nach der Wahl als nicht gerechtfertigt, können die Wohnungseigentümer die juristische Person im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung zudem im gesetzlichen Regelfall jederzeit und ohne Angabe von Gründen aus dem Beirat abberufen.

Ein Rechtsschutzbedürfnis im Beschlussanfechtungsverfahren ist im Regelfall nicht zu prüfen, weil das Anfechtungsrecht dem Interesse der Gemeinschaft an einer ordnungsmäßigen Verwaltung dient.

Ein Beschluss, durch den der Verwalter mit der Abmahnung eines Wohnungseigentümers wegen eines die Gemeinschaft schädigenden Verhaltens beauftragt wird, ist nicht anders zu behandeln als ein Abmahnungsbeschluss und deshalb selbstständig anfechtbar.

Lässt sich einem solchen Beschluss nicht entnehmen, dass bei Fortsetzung des beanstandeten Verhaltens die Entziehung des Wohnungseigentums droht, und führt der Verwalter den Beschluss aus, liegt zwar keine wirksame Abmahnung i.S.d. § 17 Abs. 2 WEG vor. Der Beschluss enthält aber bei der gebotenen objektiven Auslegung jedenfalls die zulässige Aufforderung an den Wohnungseigentümer, das monierte Verhalten zukünftig zu unterlassen.

Der Wohnungseigentümergemeinschaft steht bei durch einen einzelnen Wohnungseigentümer unter Ausschluss der übrigen Wohnungseigentümer genutzten, im Gemeinschaftseigentum stehenden Räume ein Räumungs- und Herausgabeanspruch gem. §§ 985, 1004 Abs. 1 BGB i.V.m. § 16 Abs. 1 S. 3 WEG zu.

Die GdWE kann diesen Anspruch auf Herausgabe gem. § 9a Abs. 2 WEG als Anspruch aus dem gemeinschaftlichen Eigentum geltend machen. Die Wohnungseigentümer haben Mitbesitz am gemeinschaftlichen Eigentum.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat einen Anspruch auf Unterlassen von Verwalterhandlungen gegen einen unberechtigt für die Gemeinschaft auftretenden WEG-Verwalter.

Führt der vollmachtlose Scheinverwalter ein Gerichtsverfahren im Namen der Gemeinschaft, haftet er für die Verfahrenskosten des verlorenen Prozesses.

Ein Gebäude muss mit seinen sämtlichen Einrichtungen der Witterung standhalten. Löst sich ein Gebäudeteil infolge von Witterungseinwirkungen spricht die Lebenserfahrung dafür, dass die Anlage entweder fehlerhaft errichtet oder mangelhaft unterhalten war.

Bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft richtet sich der Anspruch gem. § 836 BGB aufgrund § 838 Abs. 1 BGB gegen die WEG-Verwalterin, weil sie als Verwalterin für die Besitzer die Unterhaltung des Gebäudes übernommen hat.

Lediglich ein unberechtigter Verweis aus dem Versammlungslokal oder der unberechtigte Ausschluss eines Vertreters oder Beraters kann nicht nur die Anfechtbarkeit eines Beschlusses begründen, sondern zur Nichtigkeit aller auf der Versammlung gefassten Beschlüsse führen.

Macht die Teilungserklärung die Gültigkeit der Beschlüsse der Wohnungseigentümer von der Protokollierung und der Unterzeichnung durch den Verwalter und zwei von der Versammlung bestimmten Wohnungseigentümern abhängig, ist in der Versammlung aber nur der Verwalter anwesend, der zugleich Eigentümer ist, genügt es, wenn er das Protokoll unterzeichnet.

Einen vermietenden Wohnungseigentümer trifft eine Haftung als mittelbarer Handlungsstörer für von dem Mieter wenn er es unterlässt, gegen den Mieter einzuschreiten, nachdem er Kenntnis von der Vornahme der baulichen Veränderungen erlangt hat.

Wird ein Wohnungseigentümer auf Unterlassung oder Beseitigung einer nicht gestatteten baulichen Veränderung in Anspruch genommen und verlangt er im Wege der Widerklage, einen Beschluss über die Gestattung der baulichen Veränderung zu ersetzen, steht der Widerklage das Gebot der Vorbefassung regelmäßig nicht entgegen.

Eine Photovoltaikanlage auf dem Dach der Garage oder des Carports einrichten gehört nicht zur notwendigen Ladeinfrastruktur im weiteren Sinne von § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG. Die Anlage dient vielmehr in Abgrenzung hiervon der Energieerzeugung, welche nicht privilegiert ist.

§ 19 Abs. 4 WEG ermöglicht den Eigentümern nicht, eine vorläufige Regelung über die Benutzung einer unzulässigen baulichen Veränderung zu treffen.

Vielmehr haben die Eigentümer im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zunächst vorrangig darüber zu entscheiden, ob sie die bauliche Veränderung (Garagen) gemäß § 20 Abs. 1 WEG (als neuen Soll-Zustand) genehmigen oder ob die Gemeinschaft die bauliche Veränderung zurückbaut.

Eine Änderung der Teilungserklärung stellt keine Angelegenheit der Verwaltung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer dar, so dass eine Beschlusskompetenz der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nicht besteht.

Demzufolge ist die Klage gegen alle nicht der Änderung zustimmenden Eigentümer zu richten.

Allein die Tatsache, dass die Wohnungseigentümer einen Umbau im Beschlusswege zugelassen haben, rechtfertigt keinen Anspruch auf Änderung der Teilungserklärung, da dieser mehrheitlich gefasst werden kann, die Änderung der Teilungserklärung aber einstimmig erfolgen muss.